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??現在的房子越來越消費品化了。

??三天迭代產品力、兩天超級黑科技，更新迭代太快了，新房產品的更新，早就是“三年河東三年河西”的快消時代。

??光看產品，轉眼間就得被時代out。

??如果給挑房來個優先級，最能有安全感的，一定還得是地段。

??但地段又分兩類：

??一類是有確定性的，奔著環線買就對了，當然價格就不用說了，高凈值人群首選；

??如果預算有限，另一類就是能下注的、有發展空間的區域。

??█1.以城六區外為代表，北京第一個想到的是通州城市副中心。

??曾經的下限足夠低，規劃的定位也足夠高，曾經的感覺是，一場豪賭。但結合近些年在北京生活最大的感受，北京人對規劃兌現的包容度尤其高，幾乎不會有人質疑規劃的真實性，規劃只要一出，落地就是時間上的問題。

??事實證明，北京和土著用他們的堅定再一次顛覆了認知。從2014年有規劃開始，副中心作為示范帶動非首都功能疏解，優化提升首都功能的頭號種子選手，帶著如航母一般龐大的構想，開始了轟轟烈烈的“造城運動”：昔日的古碼頭和今天的副中心，這差距，幾乎等于再造新城。近十年來每年千億的投資規模往里砸，雄心肉眼可見的大。規劃的內容，簡單來說，有一帶一軸做骨架，布局三大區域：運河商務區、政務辦公和文化旅游區，未來將會成為新的首都政務中心，幾乎是全方位、無弱點的在給副中心上高度，空間巨大。不過，最震撼的，還是交通規劃里，密密麻麻串聯起來的軌道交通樞紐站。

??█2.對于要發展的地區來說，交通+政務的遷移幾乎是硬通貨類的存在。

??北京環境更特殊，市民、樓市對地鐵的依賴性極高，所以副中心軌道交通樞紐才顯得尤為重要。

??副中心站樞紐工程包括地下建筑規模約128萬平方米，地上規劃建筑規模約139萬平方米，建成后，這將會是全亞洲最大的地下交通樞紐，含金量極高，土地價值、區域綜合價值都會隨之飛漲。然而，這在它強大的交通換乘能力上不值一提。根據目前公示的規劃進度，預計在2025年，副中心樞紐站能具備開通條件，地鐵6號線、平谷線和京唐城際鐵路這三條線首先通車；交通線路全部落地后，在這里，能實現5分鐘之內，6號線、22號線、M101號線、副中心線、S6號線、京濱城際、京唐城際八軌換乘。

??15分鐘就能到達首都機場，35分鐘到達大興機場；一小時到達天津濱海新區和雄安新區。除交通之外，教育上，通州引入了多所北京的名校進入，幾乎達到量級翻倍；醫療上，安貞醫院的總部也會搬遷過來。目前，通州已經連續三年資本增長率排名全北京第一。

??█3.通州城市副中心被分成12個民生共享組團，里面位置最好的，是核芯01組團。

??這個位置，恰好在黃金三角區，西臨運河商務區，東臨政務中心，上面提到的副中心綜合交通樞紐坐落在內。

目前組團內的新房項目只有一個：金融街武夷融御的三期，是金融街控股&中國武夷雙國企聯手打造的項目，也是這個地塊里最后一塊住宅用地了。

??數據上，這個項目之前的市場認可度很高。

??之前一二期賣得都不錯，是三年霸榜通州和北京銷售排行榜的紅盤，2020、2022、2023年通州的住宅網簽金額冠軍。

??據說，這個項目“體制內指數”很高，可能是因為毗鄰政務辦公區的原因。

??目前在售的是項目的三期，面積段在75-220平方米，是副中心少有的、全周期的戶型類別，照顧到了絕大部分客群；

??現在余貨量大概有小2000套，現在這個階段，還能選到心儀的樓層和戶型。

??█4.產品上，融御是少有的百萬平級別的大盤，包容度高的基礎上，室內設計和社區配置上都是以居住屬性為先。

??而且，據說這次三期產品上相比二期，各方面都進行了升級：

??戶型上，75-220平方米的面積段，區間跨度非常大，幾乎各種需求的客戶都有選擇空間：

??有75-80平方米的實用性二居，功能性更強，上車門檻也低；

??也有95-140平方米的多樣化三居，功能性和空間舒適度兼具；

??還有超階改善家庭可以選擇的180-220平方米的大平層四居，對比之前，純粹改善產品占比有提升，空間尺度上的舒適感更高，選擇性也更多。

??室內，升級了全屋的科技系統，人臉識別出入、空氣盒子環境監測器等；

??相比一二期，三期的位置更好，景觀組團更完整，由于容積率低，樓棟排布間距更大，采光時長更長；

??綠地面積達到6.6萬平方米，整體規劃更好，視野更開闊，居住舒適度也更高；

??功能區上，社區里還規劃了5500平方米的兒童活動區、約500m/700m的二級塑膠跑道，基本各個年齡段都有適合的活動場域，是真正的全齡化社區了。

??精裝上跟之前一樣，都是國際一線品牌，高配精裝。

??相比產品力，融御的地塊價值其實更高，通州最具發展潛力的地區-城市副中心里的正核地段，以長期置業邏輯來看，未來置換的時候會更有優勢。

??地段越好，資源越密集。

??副中心綜合交通樞紐站就在項目南側直線距離大概700米的位置，現在通車的有6號線、京唐鐵路、京濱鐵路。

??2024年底副中心站建設基本完工，大概率2025年底實現通車，交通出行上便捷度非常高，規劃線路全部完工通車后，京津冀三城出行價值真正顯現，地段價值會更高。

??在TOD業態賦能之外，融御周邊的其余配套也基本是“滿配”：

??商業上，離北京華聯武夷購物中心直線距離約100米，出門就是逛商場；

??生態上，直線距離3公里附近有六大公園；

??教育上，直線距離3公里內也有全齡的教育體系，都是公立優質學校，融御自己還配建有兩所幼兒園、一所小學——后南倉小學紫運校區、一座托老所。

??醫療上，通州引入的安貞醫院已蓋好了，就差開診，離項目直線距離大概2.8公里。

??除了表面上看的見的，更深層的是鄰里圈層的純粹度，基本政商科等全維度的高凈值人群聚集在這里，才是更珍貴的“資源聚集”。

??█5.說到底，首套是、置換也是，最關鍵的考量就是尋找那些能夠穿越時間洪流，穩穩守住價值的寶地。

??簡單來說，就是錢袋子不能縮水，最好還能慢慢鼓起來。

??時代不一樣，產品也不一樣，但能穿越周期的，或許還得是永恒的地段價值。

城市中央地段里的最后一塊居住用地，在當下市場，安全性會更高，如果以長期主義的視角來選擇讓你不會輸在時間上的產品，武夷融御，算一個。