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??8月26日，中國(guó)金茂（00817.HK，以下簡(jiǎn)稱“金茂”或“公司”）發(fā)布2025年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。27日，公司管理層在上海召開業(yè)績(jī)會(huì)，向市場(chǎng)傳遞出“改革深化 煥新發(fā)展”的堅(jiān)定信心。

管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上

??2023年以來，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，中國(guó)金茂積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步找到了跨越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的打法。2025年中期報(bào)告顯示，中國(guó)金茂盈利能力顯著提升：歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8%，達(dá)10.9億元，剔除投資物業(yè)公平值損益后的歸母凈利潤(rùn)達(dá)11.23億元；公司實(shí)現(xiàn)毛利40.59億元，同比增幅14%；上半年毛利率16%，其中開發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1pct。

??利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)化的同時(shí)，金茂實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的良性增長(zhǎng)。1-6月簽約銷售額534億元，同比增長(zhǎng)20%，行業(yè)排名首次躋身前十，位列第9。公司上半年收入251億，較去年同期增長(zhǎng)14%。旗下上市物企金茂服務(wù)（00816.HK）上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)20%，在管面積增幅11%。持有業(yè)務(wù)板塊，零售商業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定，華夏金茂商業(yè)REIT市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，已進(jìn)行六次超預(yù)期分紅，底層資產(chǎn)長(zhǎng)沙覽秀城創(chuàng)下上市以來最高出租率99.03%，全場(chǎng)平均租金提升8%。

??在本次業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層向市場(chǎng)傳遞了明晰的未來發(fā)展藍(lán)圖：“2025-2027年，極致盤活存量、加速新項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“活得好”；2028-2030年，實(shí)現(xiàn)全面煥新金茂，使中國(guó)金茂真正成為一個(gè)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司”董事會(huì)主席陶天海如是說。

??產(chǎn)品升級(jí)，住宅平均簽約單價(jià)2.6萬(wàn)/㎡

??根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，中國(guó)金茂半年簽約銷售額534億元，同比增長(zhǎng)20%。在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)品溢價(jià)能力持續(xù)提升。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年公司住宅平均簽約單價(jià)2.6萬(wàn)/㎡，較2024年（2.2萬(wàn)/㎡）、2023年（2.1萬(wàn)/㎡）提升顯著，價(jià)格增幅分別達(dá)18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場(chǎng)。上半年，“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個(gè)項(xiàng)目首開告罄。

??其中，上海潤(rùn)雲(yún)金茂府首開當(dāng)日售罄；長(zhǎng)沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長(zhǎng)沙單盤銷冠。璞系項(xiàng)目代表作西安璞逸東方首開搖號(hào)熱銷13億，鄭州璞逸云湖首開成為當(dāng)?shù)睾勒N冠。滿系代表北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯(lián)朝陽(yáng)區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；棠系項(xiàng)目成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為本城現(xiàn)象級(jí)紅盤。

上海潤(rùn)雲(yún)金茂府實(shí)景

??物業(yè)開發(fā)板塊的“量?jī)r(jià)”齊升，來自產(chǎn)品力的堅(jiān)實(shí)支撐。自發(fā)布四大全新產(chǎn)品系至今，金茂已有13個(gè)府系、7個(gè)璞系、4個(gè)滿系和6個(gè)棠系項(xiàng)目入市。管理層表示，公司以一個(gè)好房子標(biāo)準(zhǔn)貫穿住宅開發(fā)全周期，秉持“懂客戶、懂生活、懂藝術(shù)”的理念，優(yōu)選配套、做優(yōu)服務(wù)，通過“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線提供全周期高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。

西安金茂璞逸東方實(shí)景

??投資聚焦，京滬兩城市投資占比66%

??2025上半年，基于“投好投足”的戰(zhàn)略安排，中國(guó)金茂精準(zhǔn)獲取16個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總土地款492億元，全部位于一二線城市。公司在北京、上海兩個(gè)戰(zhàn)略深耕城市投資324億，占投資總額的66%；新獲取項(xiàng)目中府系、璞系兩大高端產(chǎn)品線占比68%。

??管理層透露，自2024年以來，中國(guó)金茂已累計(jì)獲取41個(gè)項(xiàng)目，100%聚焦核心城市、核心板塊。上半年，公司土儲(chǔ)質(zhì)量進(jìn)一步提升。未售貨值中69%位于華北、華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，較24年底提升6pct；一線城市未售貨值占比較24年底提升9pct。公司整體貨值結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，更加適配新周期改善需求為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需要。

??對(duì)此，中國(guó)金茂高級(jí)副總裁張輝總表示，截止到 2025 年的 6 月末，公司總土儲(chǔ)足以支撐公司未來兩年的穩(wěn)健發(fā)展。下半年，中國(guó)金茂將保持投資目標(biāo)，堅(jiān)持聚焦優(yōu)質(zhì)地段與改善產(chǎn)品，并在投資標(biāo)準(zhǔn)上有更高的要求，以滿足客戶需求并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。

??運(yùn)營(yíng)創(chuàng)標(biāo)，新項(xiàng)目平均首開周期僅4.8個(gè)月

??2025年，北京金茂璞宜豐宜項(xiàng)目在拿地后3個(gè)月即完成首開，熱銷18億，成為豐臺(tái)區(qū)量?jī)r(jià)標(biāo)桿。北京金茂滿曜項(xiàng)目、上海江灣金茂府項(xiàng)目首開熱銷距離拿地僅過去4.1個(gè)月和4.7個(gè)月。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，公司24年以來新獲取的項(xiàng)目平均首開周期僅4.8個(gè)月，不僅全部達(dá)成拿地6個(gè)月首開的內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，首開平均去化率達(dá)81%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正周期縮短至11.4個(gè)月，低于12個(gè)月的內(nèi)控目標(biāo)。成都東城金茂曉棠、長(zhǎng)沙湘江金茂府、重慶金茂璞印金開拿地6個(gè)月即實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正。

成都東城金茂曉棠實(shí)景

??在運(yùn)營(yíng)高效的同時(shí)，新項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)超預(yù)期投資兌現(xiàn)。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，24年以來獲取的新項(xiàng)目首開認(rèn)購(gòu)兌現(xiàn)度達(dá)132%，首開價(jià)格兌現(xiàn)度104%。

??對(duì)此，首席財(cái)務(wù)官喬曉潔指出，“上半年新獲取的 16 個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)的雙優(yōu)，指標(biāo)大幅優(yōu)于我們的可研報(bào)告，在市場(chǎng)上走出了獨(dú)立行情。這批項(xiàng)目隨著它們逐漸地坐收，將帶動(dòng)公司整體毛利率提升。”

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健，新增融資成本僅2.7%

??業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，中國(guó)金茂"三道紅線"依然保持全綠檔。同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外幣債務(wù)占比從上年末的25%降至21%，低息開發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)貸占比提升至41%。

??上半年，中國(guó)金茂成功發(fā)行多筆債券，發(fā)行成本屢創(chuàng)新低，多個(gè)自持物業(yè)融資實(shí)現(xiàn)突破，新項(xiàng)目的開發(fā)貸成本大多為自律下限。業(yè)績(jī)期內(nèi)，中國(guó)金茂內(nèi)外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)新低。

??同時(shí)，中國(guó)金茂繼續(xù)強(qiáng)化精益管理，上半年銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用同比分別下降15%、5%、4%；精細(xì)化成本管控成效顯著，集采使用率提升至94.9%。

??煥新金茂，從"活得好"到"活出彩"

??著眼未來發(fā)展，中國(guó)金茂管理層展現(xiàn)出堅(jiān)定的信心。以“改革深化 煥新發(fā)展”為主題，中國(guó)金茂將用2025-27三年時(shí)間完成煥新，實(shí)現(xiàn)“活得好”；再用2028-30的三年時(shí)間達(dá)成“活出彩”的目標(biāo)。

??管理層表示，當(dāng)下中國(guó)金茂正處在“煥新金茂”的關(guān)鍵階段，公司將極致的做優(yōu)增量，提升運(yùn)營(yíng)效率，確保項(xiàng)目一年一熟，力爭(zhēng)一年兩熟；極致盤活存量，用三年時(shí)間解決80%的存量問題。

??對(duì)此，董事會(huì)主席陶天海強(qiáng)調(diào)，“我們判斷，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)來說，未來是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。中國(guó)金茂將全面提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以自身的確定性來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性，持續(xù)創(chuàng)造新的業(yè)績(jī)。”