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??6月19日至20日，三亞掛牌出讓兩宗商品住宅用地，復(fù)星集團(tuán)、保利發(fā)展旗下項(xiàng)目公司分別以近18億元、12.69億元，將相應(yīng)地塊攬入懷中。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，雖然上述掛牌出讓地塊成交溢價不高、表面上看似競爭并不激烈，但實(shí)際上商品住宅用地在三亞并非所有房企“唾手可得”，其“世界500強(qiáng)”等準(zhǔn)入門檻，疊加其他多方面因素，讓許多開發(fā)企業(yè)覺得“高不可攀”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，三亞至少掛牌出讓4宗“大塊頭”商品住宅用地，攬金近60億元。而在2023年，三亞市通過招拍掛出讓共成交了38宗土地，成交面積約195公頃，成交價款232億元，其中商品住宅用地成交價款超170億元。

??記者也梳理了三亞近5年來國有建設(shè)用地供地計(jì)劃指標(biāo)，2020年至2024年，計(jì)劃供地面積逐年呈增長趨勢，2024年擬供應(yīng)國有建設(shè)用地124宗、603.51公頃（9052.65畝），其中居住用地132.75公頃，包括市場化商品住房用地共超86公頃。

??隨著2023年三亞市土地市場各項(xiàng)成交指標(biāo)上揚(yáng)的表現(xiàn)，各大房企“扎堆”三亞拿地是當(dāng)前市場的一種常態(tài)。但有行業(yè)人士提醒，在土地交易市場活躍的同時，如何規(guī)范土地招拍掛行為、冷靜客觀地分析和預(yù)判市場供需關(guān)系，才能為土地市場提供科學(xué)依據(jù)。

??兩宗“大塊頭”宅地?cái)埥鸪?0億元

??據(jù)海南省建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易平臺顯示，6月20日上午，掛牌出讓的三亞中央商務(wù)區(qū)月川單元控規(guī)YC1-04-01B和YC1-04-02D地塊網(wǎng)上競價結(jié)束，海南鴻瓴置業(yè)有限公司以12.6888億元的最高價，一舉競得該地塊。

??最終成交價的尾數(shù)后四位為“6888”，網(wǎng)上圍觀者戲稱“數(shù)字很吉利”。

??據(jù)了解，上述地塊位于三亞市主城區(qū)，使用權(quán)面積為62285.24平方米（約93.43畝）。其中，控規(guī)YC1-04-01B地塊面積44739.75平方米；控規(guī)YC1-04-02D地塊面積17545.49平方米。由于其地處位置的優(yōu)越性，此前被多家房企所關(guān)注。

??根據(jù)出讓公告，上述地塊土地用途為市場化商品住房及教育用地（即二類城鎮(zhèn)住宅混合幼兒園用地），兩者占比分別為98.18%、1.82%。也就是說，地塊絕大部分將建設(shè)商品住宅。

??據(jù)了解，該地塊評估價超過26.8億元，掛牌出讓起始價12.6億余元，海南鴻瓴置業(yè)有限公司經(jīng)兩輪競價，最終以12.6888億元成交，折合成交樓面價超7000元/平方米。

??出讓公告約定，競得人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)須在三亞中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，為政府無償配建文物藝術(shù)品交易中心項(xiàng)目，配建項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，須無償移交給三亞市政府或其指定單位。

??而在該宗地塊掛牌出讓成交的頭一天，即6月19日，位于三亞海棠灣一宗城鎮(zhèn)住宅用地以超17億元成交。

??記者了解到，該“大塊頭”為三亞海棠灣國家海岸休閑園區(qū)控規(guī)HT06-14-03地塊，使用權(quán)面積93571.11平方米（140余畝），用地性質(zhì)亦為城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房）。

??按照出讓公告約定，該地塊須配套公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、小型多功能運(yùn)動場地、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及老年人日間照料中心等。

??該地塊評估價約為17.6億元，掛牌出讓起始價約為17.9億元。與上述地塊一樣，一家企業(yè)參與競價，三亞復(fù)信投資有限公司以最高價17.94億余元成交拿地。該拿地企業(yè)即復(fù)星集團(tuán)旗下三亞項(xiàng)目開發(fā)公司。

??連續(xù)兩天，三亞上述兩宗掛牌出讓地塊總成交價超30億元，再次引起外界廣泛關(guān)注。

??逆勢堅(jiān)挺中的三亞

??據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，今年以來，三亞至少進(jìn)行了4次“大宗”商品住宅類用地掛牌出讓，攬金近60億元。

??如5月8日，三亞崖州灣科技城（中片區(qū)）控規(guī)YK02-11-01地塊掛牌出讓，該地塊用途為二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房），使用權(quán)面積21780.34平方米（約33畝）。招商三亞深海科技城開發(fā)有限公司以約3.54億元競得該地塊。

??2月28日，華潤置地項(xiàng)目公司三亞潤興投資有限公司以約24.49億元最高報(bào)價，拿下海棠灣國家海岸休閑園區(qū)控規(guī)HT07-01-01和HT07-01-02地塊，兩地塊為二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房），使用權(quán)面積為130619平方米（約196畝）。

??記者也梳理了三亞近5年來國有建設(shè)用地供地計(jì)劃指標(biāo)，今年三亞供地計(jì)劃從面積上看，是5年來最多的一年。5年來，三亞建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃呈逐年增加趨勢，而居住用地供應(yīng)量除了2023年有所波動，總體呈向上趨勢。

??2024年，納入三亞市該年度土地供應(yīng)計(jì)劃的國有建設(shè)用地共124宗、604公頃，其中居住用地約133公頃，包括86公頃商品住宅用地，占建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量的22%。

??2023年，三亞市國有建設(shè)用地供地計(jì)劃為109宗、557公頃。其中，住宅用地約為104公頃，包括市場化商品住房用地38公頃，安居房用地約20公頃。

??2022年，三亞市計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地共109宗、379公頃。其中，住宅用地約134公頃，包括市場化商品住房用地59公頃。

??2021年，三亞市國有建設(shè)用地供應(yīng)共110宗、358公頃。其中，住宅用地84公頃，包括市場化商品住房用地共33.47公頃。

??2020年，三亞市國有建設(shè)用地供應(yīng)共64宗、329公頃。其中，住宅用地74公頃，包括普通商品房項(xiàng)目用地8公頃。

??而在2018年4月份海南實(shí)行“全域限購”之前，三亞市2017年計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地共84宗、469公頃。其中，住宅用地共187公頃，包括普通商品房項(xiàng)目用地35公頃。

??記者了解到，截至目前，三亞也是海南唯一未對現(xiàn)行樓市政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的城市，被外界成為“最能硬扛”的地級市。

??據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~4月份，三亞樓市均價為22849元/平方米，但剔除安居房等類型房屋價格因素，三亞樓市普通商品房價格至少30000元/平方米以上。

??但三亞市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，三亞市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，同比下降0.8%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，同比下降3.6%。

??業(yè)內(nèi)人士提醒，冷靜思考、客觀分析與預(yù)判，才能對市場作出準(zhǔn)確的應(yīng)對和決策。