土地彭紅俠 2024-09-29 09:51:02 來源：中房報
??曾經是北京土地拍賣熱門板塊的西紅門，也開始面臨“賣地難”的困境。
??9月19日，興創置地22.25億元底價競得北京市大興區西紅門鎮1號地土地一級開發項目DX04-0102-6030、6029地塊，樓面價約3.38萬元/平方米，房屋銷售指導價6.6萬元/平方米（浮動8%）。
??此次西紅門地塊底價成交，早在掛牌時就有跡象。7月16日，這一地塊首次掛網預申請，8月15日壓哨轉正擺上貨架，可是截至競買申請最后一天，只有興創置地一家房企報名了這一地塊。
??西紅門作為北京高潛能板塊，土地市場向來火熱。自2023年以來，西紅門出讓的3宗地塊，分別被11家、13家、9家房企和聯合體熱搶，最終均突破地價上限，15%溢價率成交。僅僅時隔半年，西紅門地塊開始從“雙觸頂”搖號，轉變為鮮有人問津底價成交。
??從掛牌文件來看，西紅門6030、6029地塊條件并不算差。總土地面積約2.99萬平方米，建筑規模約6.57萬平方米，其中6029地塊為托幼用地，位于地塊的西北角落。6030地塊為R2二類居住用地，面積2.46公頃，容積率2.5，限高45米。
??與以往地塊相比，西紅門地塊增加了上市條件附圖，明確了對建筑方案的約束和引導要求，其中就提到“考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設置陽臺，應進行封閉”，這也意味著，6030地塊或將成為西紅門東第一個帶陽臺的新盤。
??6030地塊還有地鐵利好加持。依據《大興分區規劃（國土空間規劃）（2017 年~2035 年）》、《北京市軌道交通線網規劃（2020 年~2035 年）》，M19 號線向南至大興區海子角等地區，向東北至中心城區方向，在欣合街與宏業東路交叉口處規劃有1座軌道交通站點，為西紅門東站，而6030地塊距離西紅門東站僅約0.8 公里。
??不過，伴隨市場環境變化，以及區域庫存不斷加大，西紅門競爭壓力與日俱增。從當前在售新盤來看，壹品興創御璟星城去化率已達91%，網簽均價6.33萬元/平方米，已基本準備清盤，開始銷售御璟星城元啟。
??華潤橡樹灣是西紅門知名新盤，一期1588套房源已經網簽1449套，去化率超90%；二期規劃562套，目前網簽424套，且網簽均價較一期有所上調；三期文園去年9月末開盤，1年時間739套房源僅網簽254套，去化率不足35%，成交均價較二期下調2400元/平方米。
??去年年底開盤的中建玖玥府，入市9個月，1107套房源網簽416套，網簽均價6.3萬元/平方米，是區域內少見流速尚可、價格相對堅挺的新盤。
??西紅門板塊新房市場承壓，土地市場自然冷淡，興創置地作為大興區屬國有企業，開始承擔起“扛旗”重擔。
??公開資料顯示，興創置地主要負責大興區內保障房和安置房建設、城市更新等業務，2020年以來，開始與房企聯合在公開市場拿地，據不完全統計，截至目前累計合作開發的商品房項目達到5個。
??2020年2月，興創置地聯合北京住總拿下大興采育宅地；2021年10月，聯合中鐵置業拿下大興區黃村宅地，聯合中建三局拿下大興西紅門宅地。2022年2月，興創置地拿下大興黃村8號地塊，隨后引入中建三局共同開發；2023年12月，興創置地還聯合中鐵置業再次在大興黃村拿下住宅地塊。
??區屬國企參與拿地，有效避免了流拍，但真正開發時，往往都引入合作方共同開發。
??天眼查顯示，興創置地目前對外投資企業有11家，當中有5家是合資成立，包括北京壹興置業有限公司（合作方中建三局）、北京諾德興創置業有限公司（合作方中鐵置業）、北京興曄置業有限公司（合作方中鐵置業、華潤置地）、北京住興房地產開發有限公司（合作方北京住總）、北京品創建合房地產開發有限公司（合作方中建三局、武漢聯投置業）。
??這些開發主體，對應著近幾年興創置地與上述合作方所拿的各個地塊。
??接連的拿地動作之下，興創置地2022年位列北京土拍成交金額榜（全口徑）第三名。而據相關機構排名，2023年和2024年上半年北京房地產企業銷售金額Top30榜單中，興創置地也赫然在列。
??而同時，接連外拓也使興創置地開始面臨較為緊張的債務壓力。
??根據《北京興創投資有限公司2024年度第三期中期票據募集說明書》，截至2023年末，興創置地資產總額297.31億元，負債總額 186.05億元，資產負債率約62.58%。2023年，興創置地營業收入22.64億元，凈利潤-1.76億元，凈利潤同比下降近100%。
??為緩解債務壓力，興創置地開始多渠道融資。截至2024年3月末，興創置地主要銀行借款14.33億元，同時以抵押、質押及信用借貸45億元。
??說明書中提出，“發行人近年來投資規模較大，并大量利用信貸方式及發行債券等方式籌資，隨著未來承建項目的增多，公司資金壓力將進一步加重。”
最高層對房地產提出了新要求！
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
