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??上海土地市場正在回歸理性。

??6月19日，上海今年第五批次土地出讓正式開拍。該批次共推出6幅地塊，分兩日出讓，其中位于青浦區、閔行區、寶山區、楊浦區和金山區的5宗土地于6月19日全部出讓完畢，而位于浦東新區的曹路地塊將于6月20日出讓。此次推出6宗地塊起始總價約192.5億元，這也是上海今年以來起始總價最高的一次土地出讓。

??最終，首日成交的5幅地塊共收金191.57億元，其中有4幅土地溢價成交、1幅土地底價成交。

??總體來看，上海此次依然采取“差異化供地”的供應邏輯，既保持土地市場的熱度，同時也迎合城市發展和市場需求變化。參拍房企中，既有保利發展、招商蛇口、中海地產、越秀地產等央企、國企，也有民營房企大華集團。不過，與今年一季度的幾個批次“土拍”相比，不少房企在競價過程中顯得謹慎保守。

??一位來自頭部央企上海公司的投資條線人士認為，當下的市場還是比較冷靜，雖然布局上海相對保險，但市場也冷熱不均，試錯成本太高，所以更不能拿錯地。一旦決策失誤，整個公司發展都會受影響。

??保利發展連中兩元

??66億元競得閔行、楊浦熱門地塊

??雖然土地市場趨于理性，但上海依然是眾多頭部企業爭相布局的城市。

??上海這一批次“土拍”共吸引了14家房企參拍，其中6家央企、7家國企、1家民營房企。從報名情況來看，楊浦區東外灘地塊以及閔行區顓橋地塊熱度較高，而這兩宗熱門地塊均被保利發展斬獲。

??今天上午率先開拍的是閔行區顓橋地塊。這宗地吸引了3位競買人，分別是保利發展、聯發集團和象嶼地產。在競價環節，聯發集團率先報價，隨后保利發展和象嶼地產依次叫價。一開始，3家房企出價都較為謹慎，報價之間相隔時間較長。而聯發集團只在開場時報過價，之后便不再舉牌，場上僅剩保利發展和象嶼地產競價角逐。最終經過40輪報價，保利發展更勝一籌，以總價31.4億元競得該地塊，成交樓面價為38775元/平方米，溢價率12.95%。

??此外，保利發展還在下午拿下了此次土地出讓中唯一一塊位于上海內環內的地塊，即楊浦平涼社區01C5-02地塊。該地塊直線距離黃浦江僅約1.3公里，且距離軌交18號線平涼路站也僅有230米的直線距離，地理位置較為便利。最近兩年，楊浦濱江板塊的土地熱度居高不下，樓板價屢次創新高。去年，同樣是保利發展斬獲了板塊內一宗地塊，樓面價高達8.8萬元/平方米，刷新了楊浦內環地價紀錄，該項目入市后超700%的認購率還創下2024年市場紀錄。

??值得一提的是，保利有“楊浦霸主”，不管是旗下的保利發展還是保利置業，均在楊浦深耕布局，因此對這一批次出讓的這塊地，保利發展也志在必得。

??該塊地吸引了6位競買人，分別是上海城建、中海地產、保利發展、越秀地產、招商蛇口和財投聯合體、華潤置地和中能建聯合體。從競價過程來看，上海城建、保利發展和越秀地產出價較為積極。經過95輪競價，最終還是由保利發展以總價35億元競得，溢價率30.79%，地塊成交樓面價95530元/平方米，再次創造了板塊內地價紀錄。

??實際上，今年以來，保利發展保持了強勁的發展勢頭。根據機構數據顯示，今年前5月，保利發展權益拿地金額達到329億元，位列行業第二位；從銷售業績來看，前5月保利發展是行業內唯一一家銷售額突破千億元的房企。按照此趨勢，不少業內人士也預計今年半年度房地產銷售冠軍也依然會是保利發展。在上海，截至目前，保利發展已經斥資近100億元在公開市場拿地。

??中建八局強勢回歸布局寶山

??大華、建發亦有斬獲

??在今天成交的地塊中，總價最高的地塊為寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊，共包含6個子地塊，其中90-01為辦公和商業地塊，其余為住宅地塊。該組團地塊土地出讓面積為98659.8平方米，總起始價81億元。

??在相關業內人士看來，寶山區南大多用途組合用地屬于南大板塊TOD產城融合的地標，涉及超高層商業、辦公建設，對開發商要求較高，因此低溢價成交。

??從競拍情況來看，該地塊參拍房企較少，僅有2位，分別是中建八局和華潤置地。有消息表示，寶山區南大這一組團地塊中建八局是托底方，因為此前中建八局在寶山開發了不少項目。但不料半路“殺出了”華潤置地。在業界人士看來，華潤置地在寶山尤其在南大板塊是“造城級別”的開發商，帶動了這一板塊的住宅發展。最終，中建八局以81.95億元成交價競得寶山地塊，成交樓面價25488元/平方米，溢價率僅為1.17%。

??金山新城地塊也僅有金山城投、建發房產兩家開發商參拍。最終，建發房產以12.69億元斬獲，溢價率9.8%。建發房產斬獲該地塊在業內人士看來，亦是意料之中。因為建發房產深耕上海，尤其是在金山的市場占有率較高，5年時間就布局開發了3個項目，對金山改善市場有清晰認知和研判。而目前建發房產在金山僅有一個在售項目，市場反響亦不錯，此次拿下該地塊，在該板塊內進一步補充了貨值。

??此前建發房產還以協議拿地的方式獲取了4宗核心區地塊，彼時建發房產相關人士就表示上海是建發房產重點投資城市，會持續關注并獲取符合條件的地塊。

??在此次土地出讓中，大華集團是唯一一個參拍民企，并且以底價成功斬獲了徐涇地塊，成交總價30.53億元，樓面價26843元/平方米。值得注意的是，擁有大虹橋概念的徐涇曾是上海樓市超級大熱門板塊，曾創造了一年銷售近萬套新房的市場戰績，蟠龍天地、萬科天空之城等熱門項目被“擠破頭”搶購的情景至今歷歷在目，但隨著市場降溫，徐涇板塊也歸于沉寂，已經一年多沒有新宅地供應。此次大華斬獲該地塊在業內人士看來較為劃算，因為土地價格較低，板塊內新房在售量較小，項目入市競爭壓力相對較小。

??接下來，上海這一批次土地出讓還有一幅位于浦東新區的曹路地塊，這塊地也是大熱門，據說吸引了安徽高速、象嶼地產、國貿地產等多家開發商，想必也少不了一場激烈角逐。