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??上市房企的市值在過去一年依舊承壓。

??回顧2023年，地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，全年樓市呈現(xiàn)前高、中低、后穩(wěn)的走勢(shì)。但從資本市場行情表現(xiàn)來看，無論是A股還是港股，地產(chǎn)板塊整體震蕩下行。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2023年，上市房企市值百強(qiáng)榜中，有近九成市值縮水，僅有14家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)市值上漲。

??2023年初，市值超過千億元的上市房企還有9家，到年末，這一數(shù)量已經(jīng)縮減為7家。

??受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司影響，一些物管股2023年市值跌幅較大，例如恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等，全年市值跌幅均在60%以上。

??不過，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)股的“跌”勢(shì)有可能在2024年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

??一位TOP15房企證券部人士表示，2021年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了下行周期，疊加一些行業(yè)收緊政策的執(zhí)行讓不少房企融資受限、銷售下滑、資金緊張，這進(jìn)而導(dǎo)致一些房企面臨“股債雙殺”的情況。

??但在2023年末，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向開始改變，中央及地方已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的鼓勵(lì)政策，相信隨著政策逐步落地實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面也會(huì)逐漸改善，地產(chǎn)股價(jià)和市值也會(huì)慢慢修復(fù)。

??對(duì)政策敏感度降低

??整體來看，地產(chǎn)股全年走勢(shì)“跌”字當(dāng)頭。走勢(shì)較好的時(shí)間出現(xiàn)在2023年7月份，當(dāng)月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%，幾乎把此前幾個(gè)月的跌幅填平。

??究其原因，當(dāng)年7月，地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整掀起了一波高潮，例如7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議定調(diào)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè)，出臺(tái)了包括認(rèn)房不認(rèn)貸、首套首付降低等一系列政策，響應(yīng)中央號(hào)召。

??這些寬松類政策預(yù)期對(duì)地產(chǎn)股的投資情緒影響較大，也讓地產(chǎn)股在當(dāng)年7月出現(xiàn)短暫狂歡。

??不過，由于地產(chǎn)行業(yè)基本面弱勢(shì)的局面并未根本性改變，所以地產(chǎn)股的漲勢(shì)并未延續(xù)。

??且值得注意的是，從2021年以來，中央及地方已經(jīng)出臺(tái)多輪房地產(chǎn)救市政策，但行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)依舊不明顯，尤其是2023年下半年以來，多輪寬松政策并不像以往一樣對(duì)地產(chǎn)股帶來立竿見影的拉升，在不少券商分析師看來，這說明地產(chǎn)股對(duì)政策的敏感度在逐漸降低。

??從二級(jí)市場看，目前地產(chǎn)股整體估值處于低位，資本市場的資金關(guān)注度也較低，即使是一些質(zhì)地優(yōu)良的個(gè)股，在這一輪調(diào)整中也受到較大影響。

??從中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，截至2023年末，市值超過千億元的房企僅有7家，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、長實(shí)集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展以及恒基地產(chǎn)，這7家房企2023年市值也無一例外下跌，尤其是萬科A、保利發(fā)展和華潤置地，全年市值跌幅均在30%以上。

??“退市”成關(guān)鍵詞

??2023年，上市房企的一大關(guān)鍵詞就是“退市”。在房企困境并無明顯好轉(zhuǎn)的情況下，一些上市房企不得不從資本市場上退出。

??據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，2023年年內(nèi)已有12家房企退市。其中，ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍(lán)光8家企業(yè)因“連續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)均低于1元”被A股強(qiáng)制退市，而新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股等4家企業(yè)因“主板公司的證券連續(xù)停牌18個(gè)月”而被港股強(qiáng)制退市。

??“退市潮”還在延續(xù)，如果股價(jià)持續(xù)低于每股1元，則*ST泛海將有可能成為2024年第一家“面值退”的上市房企。

??實(shí)際上，2023年，有不少在退市邊緣的房企為了保住自己的殼，展開了股價(jià)“保衛(wèi)戰(zhàn)”，并試圖通過回購股份、股東增持、注入控股股東資產(chǎn)等方式保住上市地位。

??除了*ST新聯(lián)，金科股份、*ST泛海、ST世茂、ST美置、*ST宋都等房企都有實(shí)施或者計(jì)劃實(shí)施增持。

??此外，部分物管股受關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司拖累，全年市值跌幅居前。例如碧桂園服務(wù)和碧桂園市值跌幅均在65%以上，雅生活服務(wù)和雅居樂集團(tuán)市值跌幅均在57%以上，金地集團(tuán)和金地商置市值跌幅均在55%以上。碧桂園、雅居樂集團(tuán)和金地集團(tuán)在2023年都曾傳出過流動(dòng)性困難的消息。

??相比這些市值下跌的企業(yè)，2023年仍有少數(shù)企業(yè)市值上漲，例如*ST新聯(lián)、云南城投、中國國貿(mào)、九龍倉集團(tuán)等。

??這些企業(yè)市值上漲或是因?yàn)楸旧斫?jīng)營發(fā)展比較穩(wěn)定，或是因?yàn)橹鳂I(yè)有其他實(shí)業(yè)做支撐能夠分散地產(chǎn)開發(fā)下行的風(fēng)險(xiǎn)，或是因?yàn)樽o(hù)盤措施，尤其是*ST新聯(lián)，2023年曾一度走到退市邊緣，但最終企業(yè)市值從年初70億元漲至年末111億元，全年市值漲幅59%。、

??頭部央企國企迎來機(jī)會(huì)

??從地產(chǎn)股過去的行情推斷，一般政策放松初期，行情主要是受政策影響較多，整體基本面較弱。但隨著政策寬松后，行業(yè)基本面逐步改善，地產(chǎn)股也會(huì)補(bǔ)漲甚至迎來持續(xù)上漲的局面。

??當(dāng)前，政策依舊處于放松階段。從2023年12月政治局會(huì)議提出2024年要“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。后續(xù)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議延續(xù)政治局會(huì)議精神，地產(chǎn)呵護(hù)政策有望持續(xù)出臺(tái)。

??“現(xiàn)在房企主要面臨兩方面壓力，一是融資，一是銷售。所以接下來的地產(chǎn)政策應(yīng)該也是從這兩個(gè)方面來發(fā)力。”上述房企證券人士表示，2023年末，多家金融機(jī)構(gòu)召開房企座談會(huì)實(shí)際上就是在摸底調(diào)研，預(yù)計(jì)在這之后就會(huì)有一些措施落地，尤其是民營房企金融端的支持。

??銷售市場商品房的回落，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，后續(xù)可能會(huì)從存量和增量兩個(gè)方面進(jìn)行改善。

??從存量視角看，降低按揭利率和首付比例，放松購房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看，預(yù)計(jì)2024年將通過保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施這三大工程來對(duì)沖商品房的回落。

??部分研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在持續(xù)的政策支持下，高能級(jí)城市的市場將率先復(fù)蘇，土地儲(chǔ)備質(zhì)量優(yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將受益于樓市熱度的邊際改善。

??“未來，還是頭部的央企、國企和優(yōu)質(zhì)房企更有發(fā)展機(jī)會(huì)。”上述房企證券人士表示，2024年地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)可能還是集中在這些企業(yè)上。

??光大證券則在投資建議中表示，看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力、有機(jī)會(huì)參加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企；同時(shí)也看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，有望通過存量資產(chǎn)升維運(yùn)營與盤活持續(xù)提升業(yè)績的房企。