15種養老地產開發模式分析
周燕珉 2012-06-06 11:36:13 來源：中房網
【摘要】：我國正值養老地產開發熱潮，各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品。而養老地產在我國是新興事物，開發者雖然看到了其中的商機，但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題，例如應當采用何種方式進行開發建設，產品類型和建筑形式應怎樣選擇等等。近年來，我們對于養老地產的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養老項目，對其發展模式及特征進行了深入研究；另一方...
清華大學建筑學院教授 周燕珉
引言
我國正值養老地產開發熱潮，各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品。而養老地產在我國是新興事物，開發者雖然看到了其中的商機，但具體到落實層面往往會面臨許多實際問題，例如應當采用何種方式進行開發建設，產品類型和建筑形式應怎樣選擇等等。
近年來，我們對于養老地產的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養老項目，對其發展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準備開發或正在開發的養老項目，了解到目前市場的狀況和趨勢。通過對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，我們嘗試提出了15種適應于當前國內市場的養老地產開發模式，希望與大家共同探討。
為便于說明，我們將這15種開發模式劃分為五個類別，分別進行闡述。
第一類：與社區共同建設
在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：
模式1：專門建設綜合型養老社區
綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。
通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。
圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施
圖2 大規模的養老社區可考慮分期建設
(資料來源：WDG Architecture, The Heritage at Brentwood)
模式2：新建大型社區的同時開發養老組團
一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。
開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。
以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建筑面積720萬平方米，開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看，養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，并設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。
圖3養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定范圍內
模式3：普通社區中配建各類養老產品
據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。
圖4 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖
普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。
普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便于對養老公寓進行單獨管理。
模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施
據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易于復制和實現連鎖經營。
此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(圖5)。
圖5 日本小規模多功能老年服務設施的常見功能示意圖
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