??2021年,全年行業銷售和投資規模繼續保持增長，全年將再創新高。但基于市場需求透支、政策用力過猛和企業過度追求規模多方內外因素疊加，城市市場成交和房企銷售遇冷，部分企業債務違約頻發，加重購房者、地方政府和資本市場各方觀望情緒，各項行業指標表現“前高后低”。下半年起銷售、投資斷崖式下跌進入單月負增長。房企資金面緊張下各項投資動作均放緩，至11月末新開工和土地購置面積雙雙負增長，僅交付大年下的竣工如期放量對投資形成新的支撐。四季度房地產單一行業下行壓力有向關聯行業蔓延趨勢，多城多項目出現停工現象。

??預判2022年，我們認為，房地產業依舊是全社會支柱產業之一，保障其良性發展下政策、融資、信貸等將邊際改善，但居民購買力透支效應短期難以改善。預期銷售和投資將負增長，馬太效應下城市中強一二線、房企中央國企和優質民企將成為市場銷售、投資主流。新開工難有改善、竣工高峰過后預期施工面積將進一步收縮；核心土地仍是房企競爭標的，土地購置面積預期降幅將收窄但仍維持負增長。受此影響下開發投資額失去穩固支撐，將進入20年來首次負增長期。

??2021年總結

??01

??全年新房銷售規模料將突破18萬億元再創新高，年內“前高后低”、“東強西弱”

??據國家統計局數據：1—11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。

??預計全年商品房銷售規模將再創新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。假設12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預計全年商品房銷售面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。

??在全年整體銷售規模創新高下，年內表現為“前高后低”，下半年急轉直下。

??……略……

??銷售規模快速回落的主要原因是涉房信貸端收緊后居民購買力透支問題的暴露，次要原因則是市場預期在銷售表現下行后購房情緒轉冷導致的踩踏效應。一部分城市購房者則在居民信貸收緊后暴露出購買力透支的隱疾，另一部分三四線城市受市場下行后預期轉變，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。

??……略……

??同時，各地區各能級市場銷售表現“東強西弱”，市場繼續分化。

??……略……

??02

??年末施工面積接近100億方，竣工強勢同比增15%，新開工低迷負增長9%

??據國家統計局數據：1—11月，房地產開發企業房屋施工面積959654萬平方米，同比增長6.3%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。

??預計至2021年末房屋新開工面積將降至20億平方米，竣工面積將升至11億平方米。此消彼長下施工面積將升至99億平方米。

??據年內情況而言，表現為“新開工走弱、竣工走強”。

??2021年銀行“兩道紅線”和房企“三道紅線”的出臺使得房企資金面快速收緊。融資壓力下房企房屋新開工面積負增長；而交付大年下竣工面積保持高增長。兩者此消彼長下施工面積增速逐月收窄。

??2021年房企房屋新開工面積增速二季度起快速回落。

??……略……

2021年房企竣工面積如期提速，累計規模歷史高位。

       03 土地購置面積負增長降11.2%，下半年土拍速凍，國央企托底成主流據國家統計局數據：1—11月，房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。

??2021年房企土地購置走勢與新開工相仿，均為受制于房企融資收緊下呈現“前熱后冷”。

??房企延續2020年下半年的策略，將拿地重心向核心城市收縮。2021年下半年隨著資金面進一步緊繃，土地購置呈現“國進民退”的現象。第三輪集中土拍多為國企和央企兜底，民企大多放棄競拍由“謹慎拿地”轉為“不拿地”。

??22個核心城市2021年施行“土地兩集中”。上半年第一輪集中供地，屆時房企拿地意愿和拿地能力均較強，疊加部分城市土拍規則不完善，因此首輪土拍火熱，熱點地塊數十家房企競拍，杭州、武漢等多個核心城市高溢價成交。

??……略……

??04 竣工對沖下行壓力全年投資創新高，下半年不開工、不拿地投資增速降至5年最低

??據國家統計局數據：1—11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%。

??結合土拓投資和建安投資中各項代表性指標前11月規模累計增速，房屋竣工面積所帶動的部分建安投資是2021年開發投資主要支撐。而呈負增長的土地購置面積與房屋新開工面積則對開發投資規模有較大消極作用，失去傳統支撐作用。

??……略……

??05

??年末商品房待售面積超5億平，銷售下行影響住宅、辦公庫存同比增長

??……略……

??圖片

??2022年展望

??基于12月房地產市場各個方面的新變化：

??政策方面，中央重申房地產行業“支柱產業”地位和強調行業“良性循環和健康發展”；超過10個城市出臺鼓勵性購房政策。

??融資方面，央行提出加大債券融資支持力度，大型央企國企及優質民企境內融資解凍。

??信貸方面，央行明確“維護住房銷售者的合法權益”，多城房貸利率下降、信貸審批提速。

??土地方面，杭州第三輪集中供地土拍規則放寬，降地價、漲房價，土拍熱度逆勢而上。

??我們認為2022年調控政策將加大對居民合理購房的支持，土拍規則將調整以提供更多利潤空間；整體融資和信貸環境仍將持緊，但房企融資、居民信貸均將邊際寬松。根據以上事實和預判，我們對2022年新房銷售、施工開工、土地購置和開發投資給出如下判斷：

??后市給出如下幾點判斷：受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??06

??2022年行業規模預期負增長，一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行

??2021年整體商品房銷售表現雖遭遇嚴重下行，全年規模仍實現了正增長。但居民購買力透支效應的影響已經展現。我們認為2022年商品房銷售規模將進一步縮量，全年將同比負增長。

??一方面，雖然2022年居民信貸端和城市調控端預計均將有邊際寬松的利好出現，但居民購買力透支在短期內無法有效緩解，弱二三線城市商品房銷售缺乏支撐，強一二線城市購房情緒轉變也存在一定時滯。另一方面，2021年土地購置面積和房屋新開工面積雙雙負增長，2022年預計新房供應將進入低位期，供應不足也將對銷售規模產生限制。

??市場分化現象則將進一步擴大。房企與居民資金面總體持緊的判斷下城市“馬太效應”將加劇。東部地區和強一二線城市在2022年仍將具有較高銷售體量和增速。人口凈流入帶來的購房基數，改善需求的釋放，土地端限房價可能的提高均將促進這一類地區和城市商品房銷售去化。中西部、東北地區的弱三四線城市則將面臨更為嚴峻的市場下行，購買力透支效應帶來的市場規模縮水在短期內難以有實質化解。

??07

??新開工難有改善預期負增長，土拍讓利下土地購置面積降幅將收窄

??2021年建安投資和土拓投資雙雙負增長。我們認為兩項代表指標2022年土地購置面積和房屋新開工面積將繼續負增長，但拿地降幅將收窄而開工降幅將繼續擴大。

??土拓投資方面，基于整體資金環境持緊但優質房企融資邊際改善的判斷，一方面過去幾年房企在土地市場大量拓儲的時代已過，“壓杠桿”背景下房企拿地仍是以底價和低溢價為主，因此整體規模上預計負增長；另一方面類似杭州降地價、升房價的土拍規則寬松將在更多城市出現，利潤空間打開的預期下財有余力的房企對核心城市優質土地仍會有較強競爭意愿，因此預計規模降幅將收窄。

??建安投資方面，基于過去3年土地購置規模持續走低的事實和整體資金環境持緊的判斷，一方面過去3年土地購置規模保持歷史低位，以及房企積極去庫存動作下，留給2022年待開工土地存量有限；另一方面經歷了2021年銷售、投資雙雙斷崖下行后，房企對后市判斷將更為謹慎，在未見新房銷售有實質好轉、融資環境有實質改善前仍將降低對項目新開工的計劃。因此預計新開工規模將負增長且降幅進一步擴大。

??2021年交付大年過后房屋竣工面積預計也將由高位回落，疊加新開工面積預期走低。另外，保障性住房將在2022年逐漸入市，對房屋施工面積起到一定支撐，但難改建安投資低位定局。預計2022年整體房屋施工面積將保持較低增速。

??08

??建安、土拓雙雙失力，開發投資缺乏穩固支撐預期20年首次負增長

??從2021年房地產開發規模與增速的變化來看，本輪行業下行期中開工與拿地已失去對開發投資的支撐，交付大年下的竣工沖量是本年唯一亮點。預判2022年開發投資增速負增長。

??一方面，基于土拓投資和建安投資2022年雙雙負增長的預判，房屋新開工和土地購置繼續乏力，房屋竣工規模收縮，保障性住房施工放量但對投資支撐有限，開發投資增速將失去必要支撐進入負增長。另一方面，維持房地產業“良性發展”，避免單一行業下行壓力向關聯行業擴散是既定主線。基于來自中央和地方將出臺相應政策保障民生的判斷，開發投資增速不會出現大幅回落。