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??3月14日，杭州全面放開(kāi)二手房限購(gòu)的政策，攪動(dòng)樓市神經(jīng)。

??從發(fā)布的通知內(nèi)容來(lái)看，有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一個(gè)是取消二手房限購(gòu)，限購(gòu)條件和限購(gòu)套數(shù)全部取消；另一個(gè)是放寬增值稅征免年限，取消“唯一住房”的要求，只要滿足“滿2年”即可。

??至此，杭州離全面放開(kāi)限購(gòu)僅差主城區(qū)新房市場(chǎng)。至于接下來(lái)是否會(huì)給新房限購(gòu)“松綁”，杭州市住保房管局明確表示，隨著市場(chǎng)變化有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，也會(huì)適時(shí)采取相關(guān)措施。

??居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)之下，政策效果不會(huì)有過(guò)高預(yù)期，不過(guò)作為熱點(diǎn)城市之一，杭州的政策具有較強(qiáng)的示范意義，目前包括杭州在內(nèi)，全國(guó)仍有8個(gè)城市尚未全面取消限購(gòu)，限制性政策仍有再松綁空間。

??去年大幅縮小限購(gòu)范圍至主城4區(qū)至今不到半年，杭州再次迎來(lái)限購(gòu)政策的優(yōu)化調(diào)整。

??此次杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》，共涉及五個(gè)方面的內(nèi)容。

??具體來(lái)看：

??1. 加大住房保障力度，2024年開(kāi)工建設(shè)配售型保障性住房不少于6000套

??2. 購(gòu)買二手住房，不再審核購(gòu)房人資格

??3. 增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年

??4. 加快城市有機(jī)更新，優(yōu)化房屋征遷補(bǔ)償安置方式

??5. 加快建立健全房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制

??實(shí)際上，杭州以二手房為切口松綁限購(gòu)，延續(xù)了去年以來(lái)“擠牙膏”式的調(diào)整風(fēng)格，主打一個(gè)“穩(wěn)預(yù)期”。上一輪調(diào)整周期中，杭州調(diào)整限購(gòu)范圍，僅剩主城4區(qū)仍在限購(gòu)，此次全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，短期內(nèi)將提升二手房市場(chǎng)活躍度，刺激置換需求釋放，進(jìn)而對(duì)新房市場(chǎng)形成支撐，激活樓市。

??除此之外，杭州進(jìn)一步放寬增值稅征免條件，取消“唯一住房”的要求，只要滿足“滿2年”即可。這意味著更多房源可以享受優(yōu)惠稅費(fèi)政策，減輕居民住房交易負(fù)擔(dān)，降低了購(gòu)買二手房的資金門檻，有助于促成二手房交易。

??杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策的目的是希望通過(guò)激活二手房市場(chǎng)，提升二手房市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二手房市場(chǎng)承壓，是杭州政策精準(zhǔn)指向二手房的重要原因。

??前2月，全國(guó)整體二手房市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀，重點(diǎn)19城累計(jì)成交數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)跌，累計(jì)成交同比下降11%，近八成城市累計(jì)成交同比負(fù)增長(zhǎng)。

??其中，累計(jì)成交同比負(fù)增長(zhǎng)的城市就有杭州。

??2024年前2月，杭州二手住宅成交面積為82.6萬(wàn)平方米，同比下降11%。

??事實(shí)上，杭州二手房市場(chǎng)面臨成交規(guī)模下降、價(jià)格持續(xù)走低、掛牌房源持續(xù)高增的現(xiàn)狀。

??去年下半年以來(lái)，杭州二手房成交持續(xù)低位運(yùn)行，2023年10月縮小限購(gòu)范圍政策發(fā)布之后，市場(chǎng)迎來(lái)了小幅波動(dòng)，10月和11月成交環(huán)比上漲2個(gè)月后，在12月環(huán)比下降22%，至2024年2月成交環(huán)比已三連降。2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降六成以上。

??二手房成交均價(jià)仍在下跌，成交均價(jià)自2023年5月以來(lái)持續(xù)下跌，僅去年10月成交均價(jià)同比正增，成交均價(jià)基本保持在3.2萬(wàn)元/平方米左右，2024年2月，杭州二手住宅成交均價(jià)跌至31535元/平方米，再創(chuàng)近年以來(lái)新低。

??杭州二手房市場(chǎng)拋售情緒濃重，截至2月底，杭州二手房掛牌量已達(dá)到14.99萬(wàn)套。

??去年四季度以來(lái)，杭州二手房掛牌量持續(xù)高增，周掛牌量一度達(dá)到6059套的歷史高位，春節(jié)后，二手房掛牌量明顯急速回升，第8周-第10周（2.19-3.10）平均保持在單周4000套左右。

??杭州二手房成交修復(fù)勢(shì)頭緩慢。

??春節(jié)后的第8周（2.19-2.25）、第9周（2.26-3.3），二手房成交表現(xiàn)出探底回升勢(shì)頭，但仍處在相對(duì)低位，較2023年周均值分別下跌35%和21%，第10周（3.4-3.10），杭州二手房成交規(guī)模重回10萬(wàn)平，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市場(chǎng)難言轉(zhuǎn)暖。

??杭州二手房全面放開(kāi)限購(gòu)之后，只剩下上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)4個(gè)主城區(qū)新房仍執(zhí)行限購(gòu)政策，市場(chǎng)對(duì)于杭州是否會(huì)全面放開(kāi)樓市限購(gòu)充滿了期待。

??對(duì)此杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)的變化，如果有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，會(huì)適時(shí)采取相關(guān)措施。

??杭州新房市場(chǎng)如何？

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，杭州新房市場(chǎng)整體仍面臨供求兩淡的情況，新房供應(yīng)規(guī)模和成交規(guī)模已連跌9個(gè)月。

??2024年2月，杭州新建商品住宅成交面積為22.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降55%，同比下降75%。從新開(kāi)盤監(jiān)測(cè)來(lái)看，2月杭州商品住宅綜合中簽率為87%，平均去化率38%。

??目前，除了四大一線城市之外，非一線城市中尚未完全取消限購(gòu)的城市有杭州、西安、成都、天津和珠海。

??杭州此次政策調(diào)整也并未全面放開(kāi)，而是保留了四個(gè)主城區(qū)新房限購(gòu)。

??從杭州政策邏輯來(lái)看，目的是通過(guò)紓解二手房市場(chǎng)庫(kù)存和流通壓力后，釋放出賣一買一的置換改善需求，進(jìn)而穩(wěn)住新房市場(chǎng)，最終打通救二手到托新房再到穩(wěn)土地的循環(huán)。

??至于救市效果不會(huì)有過(guò)高預(yù)期，短期內(nèi)熱度有所提升，但基于居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)，市場(chǎng)或?qū)⒃诙虝悍睒s之后重歸平淡。

??住建部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上明確表示“已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)”。

??作為強(qiáng)二線城市，杭州新政便是掌握調(diào)控自主權(quán)的直觀體現(xiàn)，具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。可以看出，未來(lái)政策主基調(diào)仍然以穩(wěn)為主，更多城市有望跟進(jìn)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整增值稅、個(gè)稅征免條件減輕住房交易負(fù)擔(dān)。此外，全國(guó)層面契稅優(yōu)惠稅率也存在調(diào)整空間。