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??8月14日，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱“越秀房產基金”，00405.HK）公布半年成績單，上半年整體經營保持穩健。在復雜多變的市場環境中，越秀房產基金憑借多元化的資產布局、精細化的運營管理以及靈活的財務策略，進一步降低融資成本，以“戰略定力+運營深耕”持續釋放資產價值，夯實長期主義的發展“基本盤”。

??▲中：越秀房產基金董事長及非執行董事 江國雄先生

??左：越秀房產基金執行董事及行政總裁 區海晶女士

??右：越秀房產基金財務總監 關志輝先生

??2025上半年，越秀房產基金整體經營收入9.66億元（人民幣，下同），物業收入凈額6.79億元；整體期末出租率82.2%，整體期末租金單價187.5元/㎡/月（不含酒店公寓），總體經營保持穩定。

??受益于利率下行環境，越秀房產基金融資成本降低，報告期內融資成本為人民幣4.03億元，同比下降13.5%，較去年同期節省6,300萬元，平均融資成本降至近三年以來低位；上半年平均付息率3.92%，同比下降64個基點；外匯敞口管理得當，較上年同期降低31個百分點至28%。

??從業態表現來看，越秀房產基金旗下物業組合展現整體平穩態勢，租戶結構持續優化，資產運營穩中提質。

??寫字樓業態仍然作為收入貢獻的主力軍，憑借優越地段資產與專業運營，緊抓新質生產力持續推動辦公樓需求復蘇、上半年辦公需求逐季回暖的機遇，出租率保持穩定，續約情況良好，繼續貢獻55%的主要收入來源。

??▲廣州國際金融中心

??酒店公寓收入占比26%，受益于國內旅游市場復蘇以及消費升級趨勢，緊抓商旅、展會等需求機遇，客房收入和入住率表現均優于競爭群酒店公寓。

??零售商業把握消費市場的溫和復蘇及精準的品牌租戶策略調整，主力店有效拉動銷售增長。

??專業市場在產業升級背景下，依托強大的跨境商貿平臺優勢，持續引領中國專業市場轉型升級的創新風向。

??通過多元業態協同發展以及有效的風險管理，越秀房產基金進一步凸顯長期價值和可持續增長潛力，資產價值再獲行業和市場高度認可。

??資產價值的可持續增長源于持續的“穩中提質”。報告期內，越秀房產基金聚焦其不斷強化的“四維能力”——產品力、招商力、運營力和服務力，積極捕捉各業態發展機遇，通過優化招商機制，加快推動產品升級迭代，最大力度盤活現有資源，積極創造新的業績增長點。

??寫字樓方面，通過多措并舉加強招商，加速盤活資源，穩守整體出租率，整體寫字樓業態上半年經營收入5.32億元，新簽面積合計48,822㎡，同比增長7.5%；整體表現保持穩定。

??作為廣州核心地標，廣州國際金融中心（廣州IFC）寫字樓續租率達70%，客戶訪問量和轉化率正向提升，精裝修單元去化率接近九成，去化周期僅約19天。越秀金融大廈上半年推出7,089㎡帶裝修單元，順利推進超六成的去化率，持續優化租戶結構。

??▲越秀金融大廈

??越秀房產基金聚焦當下靈活高效辦公趨勢以及Z世代辦公需求，實施“一客一策+產品調改”策略，不斷提升寫字樓的品質和服務水平，強化其在市場中的競爭力。武漢越秀財富中心上半年實現續租率81%，并通過單元局部微改造、軟裝提升、打造智能樣板間等多種方式優化客戶看樓體驗，提升客戶轉化率。

??酒店公寓深入洞察市場需求，驅動產品創新，客房收入再創新高，持續領先競爭群。

??? 廣州IFC雅詩閣服務公寓憑借卓越的品牌服務標準和靈活的產品策略，在高端服務式公寓市場中表現亮眼：針對領事館與外籍客戶等商務客群需求深化服務，有效調整長短租比例，實現上半年經營收入和入住率的雙雙提升，上半年經營收入6,030萬元，創歷史新高。

??? 廣州四季酒店緊抓外籍高凈值客群市場需求，借助廣交會等展會帶動，上半年客房收入創歷史新高，實現經營收入1.9億元；平均入住率80.1%，同比增長1.1個百分點，每間客房可用收入（RevPAR）1,762元/間/晚，高于競爭群酒店30.5%。

??▲廣州IFC雅詩閣服務公寓

??▲廣州四季酒店

??專業市場方面，中國服裝商貿龍頭市場——廣州白馬服裝市場產業賦能與數字化轉型并進，整體經營收入1.09億元，出租率穩居95%。借十五運東風，廣州白馬服裝市場以“體育+時尚”作為連接服裝行業發展的橋梁，挖掘體育賽事的商業潛力，同時打造“白馬智選”+“白馬悅境通”雙平臺，構建線上精準引流體系，上半年累計接待165個采批團，促成采購金額1.4億元，依托大灣區國際女裝展、廣交會等展會促進租戶成交，繼續凸顯行業龍頭地位。

廣州白馬服裝市場

釆購節

?廣交會商務團?

??零售商場有序推進招調煥新，加快品牌迭代升級，持續開拓夜間消費，激發銷售新增長點。

??? 廣州IFC國金天地通過“品牌煥新+場景運營”組合拳，積極升級招商力，期末出租率96.4%，續租率97.0%，成功引入廣州首家且目前唯一的市內免稅店“中免免稅店”，預計開業后將打造全新的免稅購物地標，構建“賽事消費+免稅購物”雙引擎，持續賦能基金資產價值提升。

??? 廣州VT101維多利廣場舉辦優衣庫美好生活市集、巨型寶可夢及美好生活音樂等活動消費拉動作用明顯，期末出租率96.2%，主力店“優衣庫”上半年銷售額同比增長0.3%，帶動項目整體銷售額同比增長0.6%。

??▲廣州IFC國金天地

廣州VT101維多利廣場

?武漢星匯維港購物中心

??財務管理能力是企業穩健發展的核心支柱，在復雜多變的利率環境下，越秀房產基金充分發揮其財務“靈活性”優勢，堅持主動且審慎的財務管理策略，有效優化資本結構，顯著降低融資成本。

??2025年上半年平均付息率3.92%，平均融資成本為近三年以來低位，這為基金的穩健運營和持續發展提供了堅實的財務保障；利率敞口維持33%（含穩定浮動人民幣融資）；外匯敞口降至28%，較去年同期下降31個百分點，有效控制利率和匯率風險。

??2023年以來，越秀房產基金管理人主動管理，優化財務結構，人民幣融資占比進一步提升至72%，較去年同期上升31個百分點，較去年年末上升12個百分點。

??憑借穩健的經營表現、出色的資產管理能力和積極踐行ESG的責任擔當，越秀房產基金上半年繼續獲得國際評級機構標普、惠譽給予投資級評級，并進入“2025·中國不動產資管綜合實力TOP10”榜單。

??值得一提的是，越秀房產基金在中國銀行間交易商協會取得重大突破，今年7月成功發行6億元人民幣三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%，這也是全球首單上市REITs熊貓債券發行。創新的融資渠道和前瞻性的財務管控持續優化債務結構，為基金把握未來投資機遇、實現可持續發展奠定了堅實基礎。

??越秀房產基金即將邁入上市20周年，多年來持續穩健增長的業績證明了其多元資產布局戰略的前瞻性和可持續性，既能抓住不同行業發展窗口期帶來的機遇，又能在周期波動中通過業務結構調整實現穩健經營，還能利用資源整合帶來的疊加效應拓寬收入來源。

??展望2025年下半年，越秀房產基金表示，將以審慎樂觀的態度堅持“以變應變、精準施策”，在穩健經營、繼續夯實發展根基的基礎上，持續提升資產價值，以高質量發展的確定性應對外部不確定性，繼續為基金單位持有人、客戶及合作伙伴帶來可持續的長期發展價值回報。

??【越秀房產基金】

??越秀房產基金（00405.HK）于2005年在香港聯交所上市，是全球首只投資于中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金，旗下物業分布于廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業態涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店和服務式公寓。