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??此次北京摘地房企來自河北邯鄲武安市，背靠武安鋼鐵企業，出手闊綽。

??7月31日北京昌平區新城東區0033、0036、0044地塊掛牌出讓，由北京新恩祥睿澤置業有限公司底價競得。據了解，該公司由武安市明芳房地產開發有限公司（以下簡稱武安明芳地產）在北京注冊，而武安明芳地產正是武安鋼鐵大王姚明芳的家族企業。

??該地塊由3幅子地塊組成，其中0036地塊為教育用地，0044為商業用地，建筑面積28672.685平方米；0033為居住用地，建筑面積57406.844平方米，居住用地樓面價約2.02萬元/平方米。成交總價13.69億元。

??對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜說：“外地民企如武安明芳地產加入北京等核心城市房地產市場，或是突破區域市場瓶頸、尋求新增長的重要路徑，尤其在河北房地產市場普遍面臨壓力的背景下，此舉為本土房企提供了新的發展機遇。”

??縣級市房企斥資北京購地，必然出于企業發展考量，但也面臨許多不確定因素及現實挑戰。

??昌平區新房去化壓力大

??雖然昌平區供地節奏有放緩趨勢，但新房項目不可避免地仍在增加。截至目前，加上本次成交地塊，今年昌平區已成功出讓3宗宅地。

??2月18日，朱辛莊CP01-0029、0041地塊，打造中海未來之境，近日已開盤。6月5日，越秀+北京城建+未來科學城+貝好家聯合體拿下北四村0077、0078地塊。除此之外，第五批供地清單中還有東小口0001、0002和0005地塊待上架，規劃建面39.8萬平方米，如果全部入市預計將增加4000套房源供應。

??2024年，昌平區土地供應量不輸“城6區”，共出讓5宗地塊，且均已轉化為新房供應，分別為住總·清樾府、國譽燕園二期、越秀星耀未來、北京國賢府二期、龍湖觀萃，將與今年入市新盤形成競爭。

??新房去化壓力增大的同時，貝殼數據顯示，昌平區二手房近兩年掛牌均價從最高點4.58萬降到3.97萬，以價換量趨勢明顯。

??此次出讓地塊位于昌平區南邵鎮新城東區板塊，地處北6環外，周邊待開發地塊較多，板塊在售新盤有建發觀堂府和首開梧桐山語。

??其中，建發觀堂府2024年1月開盤，目前去化率70%左右，成交均價約4.7萬元/㎡，是2024年北京商品房成交套數、面積榜第一。梧桐山語開盤早在2023年，但去化速度較慢，網簽成交均價約3.7萬元/㎡。

??有業內人士認為，昌平購買力依賴產業支撐，但整體產業規模、創收能力、GDP貢獻在北京相對靠后。加之昌平區庫存高、去化慢，連越秀、住總這些“老玩家”都賣不動，雖然武安明芳地產看好北京市場，并尋求龍湖龍智造合作代建代銷，來對沖風險，但北京品牌房企沒有參與競爭該地塊，說明并不看好地塊整體價值，尤其2.86萬平方米的商業用地消化更難。

??引入代建提高知名度

??公開信息顯示，武安明芳地產注冊資本6000萬元，拿地子公司北京新恩祥睿澤置業有限公司注冊資本3000萬元，此次進京卻要撬動近14億元土地費用，以及建安費、稅費等資金，是北京新恩祥睿澤置業有限公司注冊資本的近50倍。

??柏文喜表示，此次進京武安明芳地產尋求龍湖龍智造代建，項目案名未來可以打出“龍湖××”，在購房人眼里可以從“河北小開發商”變成“TOP10房企項目”，定價能高出3%-5%。但如果銷售回款慢，武安明芳地產現金流跟不上，龍湖作為代建方隨時可以“停工止損”，留下爛尾風險。交付后，龍湖的保修期只有2年（地基主體5年），之后維保責任回到武安明芳地產，縣級房企能否兌現長期維保是未知數。

??柏文喜建議，需緊盯三個節點：第一，預售資金監管賬戶余額；第二，主體結構封頂節點；第三，龍湖是否在交付后提供3-5年“延保協議”。把這三點寫進補充協議，才能最大限度對沖未來交付及質量隱患。

??武安明芳地產拿地后由龍湖代建，公司出于何種考慮，中房報京津冀采訪了河北太行鋼鐵集團有限公司黨委書記、董事長姚菲，他表示尋求代建是因為武安明芳地產在北京的項目需要受當地認可的品牌來運營。

??據了解，另一家河北房企即河北鑫界也曾加入北京樓市，于2024年7月以3.375億元競得北京東城金魚池地塊，溢價率25%，該地塊占地面積僅3027.6平方米，位于少有新地供應的北京東城區，是去年北京土拍市場溢價率最高的一宗地塊。

??河北鑫界成立于2005年，注冊資本2000萬元，曾在石家莊開發天水麗城二期項目，但因資金問題陷入爛尾樓困境。拿地一年后，2025年7月16日北京市發改委對北京東城金魚池二期西公建住宅項目批復許可開工。

??有業內人士表示，民營小微房企開發過程中不確定因素多，河北鑫界金魚池地塊項目進度顯著滯后于行業常規的6-12個月預售證獲取周期。

??武安明芳地產是何來頭？

??武安明芳地產成立于2010年，目前擁有二級開發資質。2020年簽訂首個商品房地塊開發合同，用地面積6.27萬平方米。在售樓盤主要分布在河北省邯鄲武安市、邢臺沙河市，有明芳詠荷府、明芳太行明珠、明芳太行嘉苑等。

??有地產相關人士表示，武安明芳地產主要在邯鄲、邢臺開發了幾個項目，缺少一二線城市的開發經驗，在行業里屬于“新兵”。

??近幾年武安明芳地產開始走出河北。2023年，公司曾試圖在北京拿地。2023 年 6 月，順義新城第 19 街區地塊，吸引了 45 家房企圍獵，其中包括武安明芳地產，不過最終沒有如愿以償。

??但在今年5月，深圳市光明區田寮社區土地整備利益統籌項目公開交易，深圳市明芳置業房地產開發有限公司成功中標，該公司正是武安明芳地產子公司。項目實施范圍面積共計19.84公頃，其中集體用地面積33139平方米，土地價值18.7億元。

??武安市與鋼鐵產業緊密相連，鋼鐵產業是當地的經濟支柱。武安明芳地產母公司正是河北太行鋼鐵集團（以下簡稱太行鋼鐵），最初為武安市太行煉鐵廠。

??1987～1988年姚明芳曾在武安市太行煉鐵廠工作，2004年，他接手了經營管理機制僵化的武安市太行煉鐵廠。

??到了2010年起，企業開始多元化布局，進入房地產和天然氣行業等領域。2012年后，姚明芳開始將企業管理權逐步移交給兒子姚菲，姚明芳本人現任太行鋼鐵集團董事局主席。

??目前，太行鋼鐵成為集鋼鐵、混凝土、天然氣、物流、供熱供暖、駕校、黑色金屬洗選、地產等業務為一體的綜合集團，現有員工15000余人，總資產330多億元。旗下有河北太行鋼鐵集團有限公司、江蘇揚州恒潤海洋重工有限公司、武安市鑫山鋼鐵有限公司等。

??雖然背靠實力雄厚的太行鋼鐵，但武安明芳地產仍陷經營合規性困擾，存在多起處罰及投訴。

??武安市人民政府2020年行政處罰案件信息顯示，武安明芳地產未對暫時不能開工的建設用地的裸露地面進行覆蓋，處罰款3萬元，限期整改。

??信用中國相關信息顯示，2025年5月2日武安市消防救援大隊作出處罰決定，對武安明芳地產罰款1萬元。原因是2024年10月31日有舉報投訴稱邯鄲市武安市濱湖城小區A區B區使用的防火門和防火窗屬于不合格消防產品。后經抽檢發現樣品均為不合格消防產品。

??問政河北平臺信息顯示太行鋼鐵及其房地產板塊有拖欠工人工資、未予職工繳納養老保險的行為。

??2022年1月河北省邯鄲市復興區張某在問政河北平臺反映其等6名農民工2020年9月7日至2021年10月7日在武安市明芳濱湖城一期別墅區務工，該項目部拖欠其116200元工資未結清。經調解后補發工資。

??2023年4月，韓某反映其2023年在河北太行鋼鐵集團有限公司工作期間，拖欠其4月工資未支付。經調解后補發工資。

??2023年9月8日韓某反映，2005年3月至2018年2月其在武安明芳鋼鐵廠上班，期間明芳鋼鐵沒有為其繳納養老保險。

??武安市人民政府辦公室在2023年9月的答復中提到，為職工補繳養老保險是目前企業最大的遺留問題。由于涉及人數較多，太行鋼鐵研究了補繳方案，目前還沒有最終形成統一意見。明芳鋼鐵退城進園后，投資大，經營資金面臨諸多困難，正想辦法籌措資金、分批次、人員，逐步解決遺留問題。

??近日，問政河北平臺顯示太行鋼鐵仍有拖欠工資的相關投訴。

??未來武安明芳地產在昌平新城東區開發項目的相關動態，中房報京津冀將持續關注。