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??2025年7月，城市發展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，部署城市工作7個方面的重點任務。其后住建部、央行、國資委、政治局會議等進一步落實了會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進存量和閑置用地收儲等工作。

??作為城市發展工作的重要資金來源，專項債發行頻次正在加快。

??據CRIC整理，2025年7月全國地方政府新增專項債發行規模繼續上升，發行規模突破6000億元，環比6月全月上升17%，創年內新高，其中房地產類專項債發行量1020億元，連續兩月在1000億元以上，其中土儲類專項債發行714億，連續兩個月突破500億。

??結合7月末政治局會議的最新表態來看，接下來還將繼續高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應。土地回收后的調規再上市，也正在為市場帶來更多高品質土地供應。

??各地正加速存量收儲計劃的落地轉化。

??2025年3月5日第十四屆全國人大三次會議上政府工作報告明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

??3月11日《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。有助于形成“專項債融資-存量房收購-保障房轉化”閉環。

??據CRIC整理，至截稿時2025年7月全國地方政府新增專項債發行規模繼續上升突破6000億元，城市發展工作進一步加快推進。就已披露項目明細的專項債來看，7月發行的專項債中，房地產類占比達到31%，較上月回落14個百分點，但仍是年內第二高位。按項目投向統計，其中1020億元投向房地產，連續兩個月超過1000億元。

??從趨勢來看，自2025年5月份以來，房地產專項債發布頻次明顯加快，額度也有所上升。

??這主要是因為5月15日，中共中央、國務院正式發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，隨后國新辦新聞發布會上，發改委、財政部、自然資源部等五部門均明確表態，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準識別存量空間盤活利用潛力區域，推動盤活存量用地和商辦用房。

??隨著城市更新行動的推進，房地產類專項債的發行頻次進一步加快。

??近3個月，每月房地產相關專項債發行數量均超過100只，此前均在80只以下。7月房地產專項債涉及項目數量超過800個，也創下年內新高。

??2025年房地產類專項債已經成為地方政府財政資金的重要來源，并通過舊改、棚改、土儲等渠道，為房地產穩市場持續帶來更多優質土地供給和舊改安置相關的優質住房需求。

　　聚焦到明細來看，2025年7月專項債共有714億元投向土地儲備，在房地產各類專項債中占比最高，達到70%。其次為保障安居，達165億元，城鎮舊改和棚戶區改造金額較為接近分別為65億元和57億元，保障房最少，為20億元。

　　累計來看，2025年以來，土儲類專項債累計發行2639億元，在房地產類專項債中累計占比為51%，7月共發行712億元，為年內第二高點。土儲類專項債累計涉及項目共1112個，在房地產類項目中占比31%。

??據CRIC統計，2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個省份房地產類專項債投資額超過50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項目131個。山東省以146億元排在第二，涉及項目87個。四川省以131億排在第三，涉及具體項目153個。

??從各省份投資的省會首位度來看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產類專項債投向了杭州，其中絕大部分投向了土地儲備。

??2025年7月，共有120個城市的相關項目獲得了房地產專項債的融資，TOP20城市合計獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對優勢排在首位，濟南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。

??在TOP5城市中，杭州、濟南的專項債資金絕大多數都投向土地儲備，占比超過90%，成都占比也達到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

??7月，中共中央召開了第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”會議提到，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造等。

??作為當前城市發展工作的重要資金來源，房地產相關專項債正在帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業企穩進程。

??預計下半年各地將進一步加快城市更新工作的推進力度，利用好當前的專項債資金支持和政策窗口期，為房地產市場帶來更多穩市場支持。