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??歷時(shí)4個(gè)月推進(jìn)，在港上市12年的“商業(yè)地產(chǎn)巨頭”大悅城地產(chǎn)，正式邁入私有化倒計(jì)時(shí)。

??11月17日，大悅城地產(chǎn)有限公司（00207.HK）（以下簡(jiǎn)稱“大悅城地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，在當(dāng)日舉行的法院會(huì)議上，親身或委派代表出席法庭會(huì)議并投票的計(jì)劃股東，已批準(zhǔn)通過(guò)私有化的決議案。待該計(jì)劃生效后，大悅城地產(chǎn)在聯(lián)交所的上市地位預(yù)期將于11月27日下午4時(shí)整起撤銷。

??公開(kāi)信息顯示，大悅城地產(chǎn)是大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大悅城控股”）并表子公司。大悅城控股是中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，為國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一，旗下有3家公開(kāi)上市融資平臺(tái)，分別是深交所上市的大悅城（000031.SZ）、港交所上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK），以及深交所上市的華夏大悅城商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。華夏大悅城商業(yè)REITs最新規(guī)模達(dá)104.81億元。

??對(duì)于此次私有化事宜，大悅城控股表示，本次交易是積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措，將顯著優(yōu)化公司治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)。交易完成后，控股集團(tuán)將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于提升公司歸屬母公司凈利潤(rùn)。

??在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，大悅城地產(chǎn)私有化，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下央企地產(chǎn)平臺(tái)的一次主動(dòng)戰(zhàn)略收縮與治理重構(gòu)，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“提質(zhì)增效”轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)壓力。

??退市落定

??11月17日，一場(chǎng)決定企業(yè)資本命運(yùn)的法院會(huì)議，為大悅城地產(chǎn)12 年的港股生涯畫(huà)上關(guān)鍵句點(diǎn)。

??根據(jù)會(huì)后公告披露的核心數(shù)據(jù)，大悅城地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)為142.31億股，而賦予持有人出席法院會(huì)議并就該計(jì)劃投贊成或反對(duì)票的計(jì)劃股份總數(shù)為47.3億股。

??從投票結(jié)果來(lái)看，合共30名代表26.91億股計(jì)劃股份中央結(jié)算系統(tǒng)參與者投票贊成批準(zhǔn)該計(jì)劃的決議案，而合共4名代表0.17億股計(jì)劃股份中央結(jié)算系統(tǒng)參與者則投票反對(duì)批準(zhǔn)該計(jì)劃的決議案。高票通過(guò)的結(jié)果為私有化掃清了核心障礙。

??這一結(jié)局，早在4個(gè)月前已埋下伏筆。7月31日，大悅城控股集團(tuán)發(fā)布公告，宣布將私有化。公告稱，大悅城地產(chǎn)擬向除控股公司大悅城控股集團(tuán)和得茂有限公司（公司控股股東中糧集團(tuán)有限公司之全資子公司）以外的其他股東提出私有化建議，擬以協(xié)議安排的方式回購(gòu)股份，并向香港聯(lián)合交易所有限公司申請(qǐng)撤銷上市地位。

??作為中糧集團(tuán)旗下核心商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城地產(chǎn)的發(fā)展歷程頗具分量，它成立于1992年，2013年在香港聯(lián)交所上市。截至2024年末，公司業(yè)務(wù)布局全國(guó)五大城市群，擁有或管理32個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1785.75億元。

??值得關(guān)注的是，此次私有化也標(biāo)志著“中糧系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)的重大調(diào)整。早在2019年，為促進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，中糧集團(tuán)旗下“中糧地產(chǎn)”與“大悅城地產(chǎn)”完成重組，前者通過(guò)發(fā)行股份方式以144億元對(duì)價(jià)收購(gòu)后者控股權(quán)，形成了A股控股港股的“A 控紅籌”架構(gòu)。時(shí)隔6年，隨著此次大悅城地產(chǎn)的私有化，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)將告別雙重上市平臺(tái)格局。

??對(duì)于此次私有化的意義，大悅城方面表示，私有化將顯著優(yōu)化公司治理框架與股權(quán)結(jié)構(gòu)，提升管理決策效能，同時(shí)增強(qiáng)資產(chǎn)統(tǒng)籌配置能力，釋放不同業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同潛力，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??私有化背后

??大悅城地產(chǎn)的私有化決策，背后或許與股價(jià)長(zhǎng)期低迷、流動(dòng)性低迷、融資功能受限等多重因素有關(guān)。

??數(shù)據(jù)顯示，自2018年起，大悅城地產(chǎn)股價(jià)便長(zhǎng)期低于1 港元，處于“仙股”區(qū)間，停牌前市值僅76.85億港元，市凈率低至0.24。長(zhǎng)期的估值折價(jià)，導(dǎo)致公司股票流動(dòng)性嚴(yán)重枯竭，日均成交額不足百萬(wàn)港元，資本市場(chǎng)融資功能基本喪失。

??大悅城地產(chǎn)在公告中坦言，過(guò)去數(shù)年公司股價(jià)一直較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動(dòng)性偏低，限制了從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)且復(fù)雜，上市地位難以提供足夠的境外融資支持，且在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)亦不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改善。

??此外，獨(dú)特的“A 控紅籌”架構(gòu)，給大悅城地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了額外挑戰(zhàn)。“作為A股上市公司大悅城控股的并表子公司，其治理鏈條相對(duì)冗長(zhǎng)，決策效率受到影響。同時(shí)，雙重監(jiān)管與信息披露要求不僅增加了運(yùn)營(yíng)成本，也在一定程度上限制了公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活性。”柏文喜表示，當(dāng)前架構(gòu)增加了公司治理復(fù)雜性，大悅城地產(chǎn)選擇私有化是相對(duì)科學(xué)且理性的做法。

??柏文喜表示，大悅城地產(chǎn)作為港股平臺(tái)，連續(xù)兩年融資現(xiàn)金流為負(fù)，不僅未能提供境外融資支持，反而成為財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。私有化后，大悅城控股持股比例大幅提升，有助于增厚歸屬母公司凈利潤(rùn)，改善財(cái)務(wù)報(bào)表，這也是緩解業(yè)績(jī)壓力的關(guān)鍵舉措。

??事實(shí)上，近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，上市房企退市或私有化數(shù)量增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，已有首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)宏泰發(fā)展、華發(fā)物業(yè)、首創(chuàng)鉅大、五礦地產(chǎn)等通過(guò)私有化退市，“私有化已不僅是房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境的權(quán)宜之計(jì)，更成為其在行業(yè)轉(zhuǎn)型期中實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略重整與價(jià)值重構(gòu)的重要路徑。”有行業(yè)分析認(rèn)為。對(duì)于大悅城地產(chǎn)退市，業(yè)內(nèi)多數(shù)持審慎樂(lè)觀態(tài)度。有觀點(diǎn)表示，央企通過(guò)私有化可以更快地實(shí)施資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)重組。

??私有化并非終點(diǎn)，而是新的起點(diǎn)。當(dāng)下行業(yè)底部未明、資本對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于大悅城而言，能否借此機(jī)會(huì)完成業(yè)務(wù)重整、提升運(yùn)營(yíng)效率，才是穿越周期的關(guān)鍵。