土地單甜甜 2025-11-17 09:23:28 來源：中房報
??今年，北京房地產(chǎn)人士最深感受之一肯定是，朝陽區(qū)優(yōu)質地塊供應明顯增多了。
??11月25日，朝陽區(qū)松榆里地塊將掛牌出讓。該地塊總占地面積2.89萬平方米，建筑控制規(guī)模8.08萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），起始樓面價5.26萬元/平方米。
??從地理位置看，該地塊位于東南三環(huán)黃金區(qū)位，在國貿(mào)、雙井商圈5公里范圍內(nèi)，距地鐵14號線北工大西門站僅約200米，周邊配套齊全，生活氛圍濃郁，具有打造高端改善產(chǎn)品的潛力。
??今年以來，朝陽區(qū)已經(jīng)出讓了三間房、黃杉木店、呼家樓南里、太陽宮4宗改善性商品房地塊，與2024年全年成交3宗地塊相比，增加明顯。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為，這是因為朝陽區(qū)是北京市城中村改造重點區(qū)之一，近年來城市更新提速，釋放了大量土地。
??地段優(yōu)越
??11月6日，我們在松榆里地塊現(xiàn)場看到，松榆里本體地塊及武圣東里22戶房屋已由朝陽城發(fā)集團于近期完成拆除。
??地塊兩公里外，有燕莎奧特萊斯、北京朝陽合生匯、芳圓里ID MALL等商業(yè)資源；醫(yī)療資源則有北京廣仁中西醫(yī)結合醫(yī)院、北京垂楊柳醫(yī)院；生態(tài)方面有松榆里公園。
??地塊也存在一定的開發(fā)限制，挨著文化用地有一處110千伏的高壓線塔，地塊北側自東向西有一條10千伏的電線，何時遷走或入地尚不確定。
??在城市設計和建筑設計上，除了與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風貌相融合之外，拍賣文件在出入口、公共空間等方面有更為細致的要求，例如：住宅地塊東側邊界中央須分別設置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米；在鼓勵設置下沉庭院，下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。
??合碩機構首席分析師郭毅表示，關注松榆里地塊的房企會很多，因為地塊具備打造大戶型產(chǎn)品的可能性。可能包含初級改善面積段，比如100平方米起步，這種產(chǎn)品將會有大量地緣性改善客群支撐，如果做更大面積，如140平方米以上，總價在2000 萬元上下的產(chǎn)品，則會吸引國貿(mào)CBD、雙井一線的部分地緣性高端改善客群。拿地企業(yè)將結合自己對地塊規(guī)劃的理解，以及對周邊客群的摸底情況，做出適合項目流速和利潤追求的產(chǎn)品。
??招商蛇口已為松榆里地塊做好了工程招標準備，或將參與該地塊競拍。
??據(jù)北京市公共資源交易平臺披露，近期該平臺新增2項招標計劃，均指向北京朝陽區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項目0410-0001地塊（以下簡稱“松榆里地塊”），招標范圍為施工圖紙范圍內(nèi)的地基與基礎、主體結構等建設施工工作及其監(jiān)理，招標人北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司實際控制方為招商蛇口。
??領跑高端市場
??朝陽區(qū)大量供地背后，是強勁的改善置業(yè)需求。
??松榆里地塊地處朝陽區(qū)東南部傳統(tǒng)主城區(qū)，朝陽區(qū)的早期開發(fā)建設都集中在這一區(qū)域，有非常多的老牌居住區(qū)。多年來，區(qū)域內(nèi)缺少新房供應，老舊的二手房已進入亟待更新的狀態(tài)，所以地緣性改善需求豐富。
??從區(qū)域整體看，這類需求并非個案。
??自2024年以來，朝陽區(qū)共成交7宗涉宅用地，涉及酒仙橋板塊、十八里店板塊、管莊板塊、朝青板塊和CBD板塊。值得注意的是，除十八里店板塊外，其余4個板塊均為朝陽區(qū)二手房交易的主力板塊。
??新地供應后，沉淀許久的大批置換人群進入市場，成為購房人。加之CBD外溢高管、金融從業(yè)者等高凈值人群也為各高端項目完成一定去化，支撐朝陽高端改善盤從點狀分布轉向全域聯(lián)動。
??市場表現(xiàn)也印證了這一點。朝陽區(qū)酒仙橋雙子北京宸園、中海萬吉玖序，以高端產(chǎn)品線在酒仙橋板塊確立12萬+的價格體系。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年北京樓盤銷售金額TOP5榜單中，北京宸園、中海萬吉玖序以51.05億元、41.58億元位列榜單第4、5，僅次于海淀3盤。
??去年10月開盤的北京宸園目前已基本售罄，今年5月開盤的中海萬吉玖序截至11月8日，住宅網(wǎng)簽198套，成交均價約11.5萬元/平方米，去化率約54%。
??黃杉木店雙子璞樾、紫京宸園均于今年10月開盤。金茂越秀璞樾一位銷售經(jīng)理透露，項目周圍有52個社區(qū)，包括天鵝灣，星河灣等約有三四萬人，其中許多業(yè)主置換需求迫切。
??未來還有溢價率39%的太陽宮地塊、呼家樓強改善地塊將入市，加上即將出讓的松榆里地塊、擬供地清單中的永安里地塊，有業(yè)內(nèi)人士預判，2025年朝陽高端市場份額或將占全市30%～40%。
- 行業(yè)轉型調(diào)整仍需一定時間。
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2025-11-11國央企成為變動核心陣營。報告｜10月房價繼續(xù)調(diào)整，一線城市承壓
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深圳：支持將閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房
2025-11-06切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難。倪虹：推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展，全面落實六方面重點任務
2025-11-03準確把握、扎實推進。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
