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??自2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動。

??2024年中國公募REITs邁入常態化發展，2025年的政策主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發行等方面。

??長期穩定且較高的收益率，結合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內擴募），同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了2075.72億元。

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。

??2024年，中國公募REITs邁入常態化發展新階段，朝著規范化和成熟化的方向不斷發展。

??2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發布《關于做好公開募集基礎設施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關事項的通知》，在基礎設施REITS年度報告的信息披露、披露時間以及重點披露事項等多方面進行了明確指導。該通知推動了基礎設施REITS年度報告充分披露對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的信息，提升信息披露有效性，保護投資者合法權益。

??2024年4月12日，國務院出臺了《關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，提及要研究制定不動產投資信托基金管理條例；落實并完善不動產投資信托基金等稅收政策。

??2024年7月26日，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態化發行工作。1014號文已于2024年8月1日起施行，此前國家發展改革委印發的有關文件（主要指2021年的958號文、2023年的236號文）與1014號文不一致的，均以1014號文為準。

??進入2025年，政策方向主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發行等方面。

??2025年9月12日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號，下稱782號文），這是繼2024年1014號文之后的又一個重量級政策，在資產范圍、擴募支持、項目把關和組織保障四個方面有了新的規定。

??在資產范圍方面，782號文在1014號文已明確的收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型基礎上，進一步擴大了資產范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等新資產類型?。特別是將文化旅游、養老設施等民生相關領域首次納入REITs發行范圍，標志著基礎設施REITs從傳統基建向新基建、民生領域延伸?。這一變化不僅豐富了市場投資品種，也為更多行業提供了通過REITs盤活存量資產的渠道。

??在擴募支持方面，782號文在擴募機制上進行了顯著優化，簡化了新購入項目申報流程，取消了前期輔導環節，改為由省級發展改革委或中央企業直接申報?。同時拓寬了新購入項目資產范圍，支持跨區域通過擴募整合存量資產，允許已上市REITs新購入行業內同類項目及具有關聯性的不同行業領域項目?。這一變化打破了此前擴募僅限于同行業資產的限制，為REITs管理人提供了更大的資產配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風險能力。

??在項目把關方面，782號文提出堅持“優中選優”原則，嚴格把關項目質量，優先申報對實現國家重大戰略具有推動作用的優質項目?。與1014號文相比，782號文更加強調項目的戰略重要性，要求各省級發展改革部門建立基礎設施REITs項目工作臺賬，形成“儲備一批、組織一批、申報一批”的良性循環?。這一變化體現了監管層在推動市場擴容的同時，更加注重項目質量的把控，有利于維護REITs市場的長期健康發展。

??在組織保障方面，782號文在組織保障方面新增了支持民間投資項目發行上市的要求，明確要求各省級發展改革部門建立健全民間投資項目發行基礎設施REITs專項協調服務機制，實行靠前服務、主動協調、申報單列?。這一規定是1014號文所沒有的，體現了政策層面對民間資本參與基礎設施REITs的特別支持，有助于形成“國有+民營”雙輪驅動的市場格局?。同時，782號文還提出建立項目信息系統，優化審核體系，實現全流程標準化、信息化管理?，進一步提升了組織保障的效率和透明度。

??除了782號文之外，商務部、國家發展改革委、財政部等九部門在2025年9月19日聯合發布的《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》中，也明確要求“優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費類基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）”。這一政策創新性地將REITs工具引入社區商業設施領域，與之前782號文形成了補充，標志著基礎設施REITs從傳統基建向社區服務領域的延伸?，體現了政策對民生需求的精準聚焦?。

??據CRIC統計，截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內擴募），同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了2075.72億元。

??值得注意的是，2025年至今已經有4只公募REITs完成了擴募，總規模達到了58.88億元，超過了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴募正在審批中。

??截至2025年10月21日，共有12只首次發行的公募REITs產品處于已申報還未上市階段，預計年底之前仍將有數只公募REITs產品完成上市。

??隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。截至2025年10月21日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發、中國金茂、凱德置地和上海地產的11只REITs產品完成了上市，其中1只完成了擴募，總募集規模272.07億元。

??此外，萬科的1只新發行REITs以及華潤的兩只REITs擴募正在審批中，中海的華夏中海商業REIT則已經完成了募集等待上市。不過相對于目前2075.72億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費類基礎設施和租賃住房兩個方面。

??當前，國內公募REITs已逐步進入穩定發展軌道，“新發+擴募”推動REITs市場規模的持續增長，為房企轉型發展提供了新的機遇。從中期業績會及財務年報中的表態來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規模。

??當前房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。