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??北京CBD早期商業標桿的世貿天階，在業態滯后與客流下滑的困境中，被龍湖商業接手改造。從昔日頂流到亟待盤活，它的命運起伏，也成為商業地產行業變遷的一個縮影。

??然而對龍湖而言，這更是一場硬仗。

??盡管龍湖商業已形成相當規模的經營性業務，但議價能力仍有一定的欠缺，整體利潤率仍然低于同行華潤置地。

??盤活世貿天階，是龍湖商業提升議價的關鍵一環，但項目投入規模大、市場競爭激烈，加之龍湖在老舊商業體改造方面的經驗欠缺，這都將成為決定這場“煥新之戰”成敗的最大變量。

??行業深度調整期內，龍湖雖然沒有出現債務危機，但是其開發業務面臨明顯收縮。

??根據企業公告顯示，龍湖合約銷售額從2021年高點的2901億元逐步回落，至2025年前10月僅實現558億元，預計全年銷售額將跌破千億大關，這將是自2017年以來的首次。

??面對開發主業收縮，龍湖發力經營性業務，布局“第二增長曲線”業務。2025年上半年，其運營及服務業務收入占比達到22.6%，與典型轉型企業華潤置地（經營性業務收入占比21.7%）處于相近水平。

??然而，運營收入規模相當的背后，盈利質量卻有非常大的差距。

??從經常性業務對企業盈利的支撐來看，龍湖在2025年上半年的毛利率為12.6%，在經常性業務營收占比基本相當的情況下，遠低于華潤24%的毛利率。雖然其中有開發業務低毛利帶來的影響，但是也可以看出其經營性業務對企業的盈利支持不足。

??究其根源，龍湖與華潤商業模式的定位差異是關鍵：華潤萬象城憑借高端定位、奢侈品業態構筑高毛利壁壘；而龍湖天街主要面向中等收入家庭，客群消費敏感性更強，但在當前的消費環境中議價能力受限。

??龍湖接手的北京世貿天階，位于CBD核心區，總建面約8萬平方米，擁有250米長的標志性天幕，具備比較強的地標屬性。

??從戰略層面看，龍湖改造的世貿天階定位與其現有產品線雖形成差異化互補，不過，在資金、租金收入和改造經驗方面，龍湖仍面臨三大挑戰。

??首先，錢從何而來？由于該項目天幕及建筑設施已運營接近20年，技術設備面臨升級壓力，在轉型升級過程中，勢必需要投入巨額資金，如天幕視覺效果升級、互動體驗增強等。

??從龍湖集團的現金情況來看，企業的貨幣資金自2021年以來持續減少，現金流吃緊，如果世貿天階的轉型升級資金超出預算則有可能影響到企業的正常運營。

??其次是租金收入的不確定。當前商業地產普遍面臨租金下行壓力，同時公開資料顯示當前世茂天階的空置率達到了40%-50%。在項目改造升級完成后，因定位變化世貿天階需重新定位租戶結構，再加上需面對周邊項目的競爭壓力，若龍湖無法快速提升出租率，將影響現金流回收周期。

??第三，龍湖的?高端老舊項目改造經驗不足?，當前龍湖雖運營89座購物中心，但此前主要以新建天街為主，缺乏大型老舊商業體改造經驗。同時龍湖天街基本都是區域型購物中心的定位，首次接手CBD的高端項目和藝術文化生態勢必會給龍湖商業帶來挑戰。

??龍湖的經常性業務營收雖然已經具備一定規模，但是其議價能力仍然欠缺，商業項目盤活投入資金規模大、市場競爭激烈以及企業經驗缺乏等因素帶來風險也不容忽視。龍湖接手世貿天階轉型經營性業務能否獲得再突破？目前仍是一個問號。