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??上海“土拍”永遠不缺話題和熱度。

??7月24日，上海第六批次土地出讓第一天，共有5宗地塊鳴鑼開拍，包括靜安區東斯文里地塊（商住混合）、閔行區莘莊地塊、奉賢區奉賢新城地塊、普陀區真如多用途組團用地（1幅住宅地塊+1幅商業地塊）、青浦區青浦新城多用途組團用地（3幅住宅地塊+2幅商業地塊）。最終，這5宗地塊全部成功出讓，共計攬金185.3億元。

??此次“土拍”共吸引了11家房企參拍，招商蛇口、象嶼、中海、保利發展、華潤置地、奉賢新城、安徽高速、聯發、上海城建、國貿地產均在其中。從參拍企業也可看出，目前上海“土拍”市場上的玩家基本僅剩央企和國企，此次參拍企業中有4家央企、7家國企。

??整體來看，此次出讓的5宗地塊中，靜安和普陀市中心的兩宗地塊溢價率均在20%以內，熱度并沒有市場預期的高，反而是閔行莘莊宅地競爭激烈達到地塊中止價，郊區地塊也出現分化，青浦地塊底價成交，而奉賢宅地雖有熱度但熱度平平。

??中海連落兩子 斬獲靜安、普陀地塊

??靜安東斯文里地塊是今天出讓的5宗地塊中最具看點的一塊地，也是今日起始樓面價格最高的地塊。

??相關研究機構分析稱，該地塊鄰近多個地鐵站，兩個三線換乘站漢中路地鐵站（1號線、12號線、13號線）和南京西路地鐵站（2號線、12號線、13號線），以及13號線自然博物館地鐵站和1號線新閘路地鐵站直線距離均在一公里以內；坐享區重點小學靜安實驗小學、區重點中學上海市第一中學、三甲醫院海軍醫科大學第二附屬醫院、購物中心凱德·星貿、世紀盛薈廣場等優質配套；且地塊鄰近蘇河灣綠地，景觀資源優渥。

??地塊質量上乘，因此對開發商要求也頗高。據出讓條件顯示，該地塊限高150米，住宅占比79%、商業占比21%，商業需100%自持；保護更新不少于1.53萬平方米的里弄，部分界面需保留特色風貌構件；裝修標準不低于7000元/平方米。具備這樣開發實力的房企其實并不多，所以該地塊吸引的開發商都是大型央企國企，比如保利發展、中海地產、招商和象嶼聯合體、華潤置地。

??從競拍過程來看，該地塊競價不算激烈，雖然有4家競買人報名參與，但基本上就是招商象嶼聯合體和中海地產兩家的較量。最終，經過34輪競價，中海地產以53.63億元競得該地塊，成交樓面價為90390元/平方米，溢價率10.1%。

??有業內人士認為，雖然該地塊很優質，但熱度并不算高，地塊帶商業可能是溢價率不高的原因之一，按照目前的樓面價，預計未來地塊的平均售價約17萬元/平方米。

??除了靜安東斯文里地塊，中海地產還斬獲了普陀區真如多用途組團用地，成交價約65.25億元，成交樓面價為58823元/平方米，溢價率為14.17%。

??中海地產此次在真如板塊拿地可謂“老朋友回歸”。此前，中海地產深度參與了真如紅旗村的城市更新項目，打造了環宇城、中海臻如府、中海中心等，覆蓋商業、住宅、寫字樓等業態，為整個片區的城市面貌帶來革新式變化。而且從2021年開始，真如板塊新房就已經斷供，市場積累了大量居住需求，這也一定程度上保證了該項目未來的流速和利潤。

??值得注意的是，上海一直是中海地產的深耕之地，去年的中海順昌玖里、中海恒昌玖里、中海領邸·玖章、中海領邸·玖序創造市場熱銷紀錄后，中海地產在上海面臨土地儲備不足的窘境，此次補倉也被業內認為是“及時雨”。

??安徽高速摘得閔行莘莊熱度最高地塊 郊區地塊熱度平平

??在今日出讓的5宗地中，閔行莘莊地塊貢獻了最高熱度和溢價率。

??該地塊北鄰淀浦河及其岸邊綠地、水清路綠地口袋公園等自然資源配套，環境品質佳，南側馬路對面即莘松中學（水清路校區），周邊生活氛圍濃郁。此次出讓也吸引了4位競買人，分別為象嶼地產、安徽高速、中海地產和保利發展。

??在地塊開拍前，保利發展和安徽高速均提前發布了針對該地塊的招標公告，前者計劃總投資60億元，后者施工計劃總投資33億元，顯示了兩家房企對該地塊的志在必得。

??不過在競拍環節，保利發展并未堅持到最后。經過78輪出價地塊觸及中止價進入競品質階段，場上就只剩下安徽高速和象嶼地產兩位競買人，隨后安徽高速同意4000元/平方米裝修標準和配建2650平方米公共服務設施的條件，而象嶼地產則退出。最終，安徽高速以36.89億元總價斬獲該地塊，成交樓面價56247元/m平方米，溢價率30%。

??在競得該地塊后，安徽高速也發布了紅色拿地喜報。之所以拿地決心很大，有業內人士認為是“安高在上海貨值儲備不足，急于補倉”的原因。

??相比這些高熱地塊，上海一些郊區地塊依然熱度平平。

??作為第六批次首日最先成交的地塊，青浦新城多用途組團用地因為僅有一位競買人，最終底價成交，成交價約21.95億元，成交樓面價為14925元/m平方米，由聯發和中建三局聯合體競得。

??上述研究機構分析認為，由于該地塊周邊直線距離1.5公里范圍內近一年未有涉宅用地成交，基本無新房在售，所以該地塊未來或將有效補充區域內住宅產品。

??此外，奉賢區奉賢新城地塊由國貿和象嶼聯合體競得，成交價約7.58億元，成交樓面價為24595元/m平方米，溢價率11.8%。相比青浦地塊，奉賢地塊雖有一定熱度，但遠不及市中心地塊受歡迎。

??總體而言，上海這一批次土地出讓政府誠意滿滿，不少區域都拿出了壓箱底的地塊。而明天還有3宗優質地塊待拍，這3宗地塊熱度較高，其中徐匯衡復地塊起拍價就達到16萬元/平方米，若出讓成功，則再次刷新全國土地單價“地王”紀錄。

??上述研究機構分析認為，上海憑借龐大的經濟規模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，持續保持著較強房地產投資吸引力，房企積極將區位條件優越的高品質地塊收入囊中，既增加了自身的優質土地儲備，有利于自身經營，又可向市場持續提供優質住宅產品。隨著“土拍”市場熱度的傳導，疊加優質新房供應的加快，上海房地產市場的穩定態勢或將持續得到支撐。