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??“這是主席（孔健岷）的個(gè)人資產(chǎn)，并非上市公司的物業(yè)。”12月4日，針對(duì)“出售海外唯一資產(chǎn)”的傳聞，合景泰富集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合景泰富”，01813.HK）對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者如此回應(yīng)。

??據(jù)資本市場(chǎng)傳聞，11月的最后一天，合景泰富以8500萬英鎊出售了其唯一的海外資產(chǎn)，位于倫敦的辦公樓——65 Fleet Street。該公司2017年收購這棟樓時(shí)花了1.6億英鎊，此次賣出的價(jià)格僅為收購價(jià)的53%。

??據(jù)了解，合景泰富財(cái)務(wù)報(bào)告上披露的唯一境外資產(chǎn)是與龍光集團(tuán)合作開發(fā)的香港凱玥項(xiàng)目，今年6月份，業(yè)內(nèi)曾傳出長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)有意洽購該項(xiàng)目債權(quán)的消息。

??孔健岷出售倫敦寫字樓

??來自“全球地產(chǎn)投資筆記”的消息顯示，65 Fleet Street項(xiàng)目的租客在2021年8月租約到期即搬離，項(xiàng)目的所有者擬投資7500萬英鎊對(duì)空置的大樓進(jìn)行翻新改造，總建筑面積將增加到22.36萬平方英尺。項(xiàng)目目前已完成非主體結(jié)構(gòu)拆除工作，預(yù)計(jì)將于2026年9月交付。

??該項(xiàng)目在今年9月份就已傳出要轉(zhuǎn)手的風(fēng)聲，吸引了不少公司參與競(jìng)標(biāo)，報(bào)價(jià)在7000萬英鎊至1億英鎊之間，最終奪標(biāo)的是一家英國地產(chǎn)公司。

??從倫敦寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)來看，目前并非出售的好時(shí)機(jī)。今年9月份，美國杰富瑞金融集團(tuán)在一份報(bào)告中表示，倫敦老牌CBD“倫敦金融城”的寫字樓空置率已高達(dá)10%，位于倫敦中部的“西區(qū)”寫字樓空置率也達(dá)7%，均已攀升至30年來最高水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，倫敦的寫字樓空置率現(xiàn)已達(dá)到“臨界點(diǎn)”，超過這個(gè)臨界點(diǎn)，租金就會(huì)開始下跌。由于寫字樓使用率下降，一些租戶選擇不再續(xù)約，寫字樓所有者正在失去定價(jià)權(quán)。

??除了合景泰富董事會(huì)主席孔健岷，其他寫字樓項(xiàng)目的所有者也不得不調(diào)低售價(jià)預(yù)期。10月份，WeWork被傳將賣掉倫敦51 Eastcheap辦公樓，標(biāo)價(jià)7000萬英鎊。據(jù)了解，WeWork在2017年以4700萬英鎊的價(jià)格買入這棟大樓，隨后進(jìn)行了大規(guī)模翻新。2022年7月，該公司曾期望以1.25億英鎊的價(jià)格出售，但因市場(chǎng)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期而作罷。一年多后再上架，放盤價(jià)已下降了44%。

??唯一境外資產(chǎn)仍在售

??雖然孔健岷折價(jià)出售倫敦項(xiàng)目的原因不得而知，但從合景泰富的近況也可推測(cè)一二。2022年，該公司償付了113億元的到期債務(wù)，并完成了16億美元境外債的交換要約，但面對(duì)今年超過200億元的到期債務(wù)，終究還是捉襟見肘。

??今年5月份，合景泰富透露有一筆本金約1.19億美元的債務(wù)逾期未支付，構(gòu)成違約事件，希望尋求境外債務(wù)的全面解決方案。這是該公司根據(jù)去年的交換要約發(fā)行的新票據(jù)，本金約7.95億美元，2024年1月到期，年利率6%，本應(yīng)于5月14日支付本金的15%及相關(guān)利息。

??上半年，合景泰富錄得74.54億元的收入及約99億元的股東應(yīng)占虧損，償債壓力亦顯而易見。截至6月底，該公司約757億元的有息借款中，有約273億元是一年內(nèi)到期的，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅約51.7億元。除了委任財(cái)務(wù)顧問外，合景泰富表示下半年將繼續(xù)抓銷售、促回款，加快項(xiàng)目去化，同時(shí)通過大單銷售，促進(jìn)現(xiàn)金回流，并聚焦重點(diǎn)項(xiàng)目工程竣備，推出現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓。

??臻溋名鑄、臻頤府、ONE68、成都J300、香港凱玥等豪宅產(chǎn)品是合景泰富今年的重點(diǎn)項(xiàng)目，地價(jià)高達(dá)168億港元、今年上市銷售的香港凱玥更是被寄予厚望。該項(xiàng)目位于香港港島南區(qū)鴨脷洲，背山面海，總建筑面積約7萬平方米，6座住宅可售單位僅295套，主打戶型為3房及4房單位，還有頂層復(fù)式、大平層及平臺(tái)花園等特色戶型。今年1月份，凱玥項(xiàng)目正式開盤，單價(jià)約5萬港元/平方呎，總貨值超過300億港元。截至6月份，該項(xiàng)目共售出3套房源，回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。

??據(jù)了解，在龍光集團(tuán)、合景泰富的境外債重組方案中，凱玥項(xiàng)目是增信和造血的重要資產(chǎn)之一。兩家房企曾以凱玥項(xiàng)目作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸。正是這筆借款，給凱玥項(xiàng)目的最終歸屬帶來了不確定因素。6月底，來自香港業(yè)內(nèi)的消息顯示，李嘉誠旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已與匯豐銀行接觸，希望接手凱玥項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。彼時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)未對(duì)該消息的真?zhèn)巫鞒龌貞?yīng)。

??12月4日，合景泰富、龍光集團(tuán)均對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，有關(guān)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)洽購凱玥項(xiàng)目債權(quán)的事項(xiàng)，暫未有新進(jìn)展可披露，但強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目“還在正常銷售中”。香港中介機(jī)構(gòu)透露，凱玥項(xiàng)目近期售出了3座8樓B室連車位，售價(jià)超1.72億港元。