公司陳標志 2025-11-24 09:22:18 來源：中房報
??經過3個半小時的談判，雙方初步達成了一些事項。
??11月18日上午，在人民街道辦、美麗沙社區居委會等召集下，海口市恒大美麗沙天宸小區業委會成員與金碧物業有限公司海南分公司（以下稱“金碧物業”）相關負責人坐在了一起，就恒大天宸小區前期物業服務相關問題，進行了一次談判。
??恒大天宸小區業委會與小區物業服務企業——金碧物業的種種糾葛，集中爆發于該小區于11月5日舉行的第二次業主大會投票，即表決是否同意終止金碧物業在該小區服務及物業費調整等4項事項。
??恒大在海口美麗沙片區建成多達10余個小區，前期物業服務均為金碧物業，這些表決事項不僅關系到金碧物業在該小區的“保盤”問題，且是否會引發其他小區的連鎖反應亦值得關注。此后，雙方矛盾升級，從網絡社交平臺的“隔空對陣”，又走到了現實場景的爭執，并由此驚動警方。
??恒大天宸業委會與物管的博弈，折射出我國城鎮小區在物業服務中存在的普遍性矛盾，急需破局。針對城市居民小區物業服務出現的問題，西北政法大學劉衛鋒教授呼吁，地方政府主管部門應結合當地實際，及時制定并實施普通商品房前期物業服務收費的政府指導價。
??談判現場
??談判開始前，金碧物業方帶來了一份《物業服務合同》，被分發到了天宸業委會代表手中，“需要確認的先圈起來，我們回去再仔細研究。”
??半個多小時過后，小區業委會一負責人叫停了該“條款確認”流程，認為是做“無用功”，雙方應就核心問題進行談判。
??核心問題是什么？就是業委會此前提出的“提質、降費、謀發展”三大訴求：一是提升小區物業服務質量；二是要求將物業費從3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月；三是從每月物業費收入中提取25%作為小區發展基金，為小區軟硬件升級提供保障資金。
??金碧物業并不認可業委會提出的方案，稱“這樣下去物業要面臨虧本，且當前恒大天宸小區物業費的收取率僅為50%左右，物業服務面臨巨大壓力。”
??在小區品質提升方面，金碧物業更傾向于“承諾制”，即承諾分階段對小區品質提升進行投入。在一份《天宸重點品質提升計劃表》（以下簡稱“計劃表”）里，金碧物業列出19項整改項目，預算資金超過1200萬元。
??但業委會方發現，計劃表預算資金的組成部分，金碧物業投入費用預算為180余萬元，另空調外機百葉等3項合計約118萬余元的投資主體未定，下余900多萬元的投資主體系開發商恒大。
??業委會認為，這是“畫餅之舉”，即使寫在合同里，最終沒有兌現他們該去找誰？他們更希望小區全體業主能對這部分資金有控制權，小區品質提升才能成為現實。
??金碧物業希望，業委會暫緩小區第二次業主大會投票，一旦投票通過相關表決事項，作為前期物業的金碧物業就面臨“丟盤”的可能。金碧物業一負責人稱，大家不要站在懸崖上，這樣都很危險。
??業委會相關負責人認為，暫緩業主投票不是他們所能決定的。該負責人毫不忌諱地表示，第二次業主大會投票是與物業談判的“籌碼”。
??暫停投票的“球”踢給了在場的人民街道辦負責人。街道辦的負責人稱，目前他們沒有找到相關法條能支持暫停投票，如果有需要可以向上級部門請示。
??現場空氣突然凝固，氣氛頓時緊張起來。
??“硝煙彌漫”的小區
??恒大天宸是一個命運多舛的小區，其所在地塊尚未開發建設，就面臨恒大暴雷。
??“大概在2015年底，恒大地產收購新世界發展在國內的多個超級地產項目，包括斥巨資收購海口美麗沙數千畝的項目地塊，至暴雷前后，其一共在該地塊開發了16個小區。”一知情業主告訴記者，未開發的部分地塊被當地政府收回。
??“我們小區還沒建設，恒大就開始暴雷了。”恒大天宸小區另一業主接受記者采訪時回憶稱，包括天宸小區在內，多個樓盤被當地政府列入了“保交樓”項目。
??經過艱難建設，2023年12月底，恒大天宸小區終于迎來第一批交房。
??“業主收房后發現，小區品質存在嚴重降檔減配。”上述知情業主告訴記者，樓梯間沒貼瓷磚，說好的地下車庫地坪漆也沒了，小區道路不是鋪地磚而是直接鋪上瀝青……
??據了解，1500余戶的恒大天宸小區于今年4月份正式成立業委會，并著手對小區的一些設施進行完善和品質提升。
??“一開始，業主是將矛頭指向開發商的。”上述知情業主稱，后來他們認為小區物業的辦事效率更是一言難盡，如臺風破壞的空調百葉窗等設施遲遲得不到修繕，未安裝循環過濾系統的小區泳池兩年得不到使用，這一系列問題讓他們將矛頭指向了小區物業服務企業。
??小區業委會負責人也告訴記者，小區成立業委會后，就小區存在的問題先后至少3次找到小區物業進行溝通協商，提出了“提質、降費、謀發展”三大訴求，但物業未同意上述訴求。
??業委會與物業之間的矛盾爆發點，便是天宸小區發起的第二次業主大會投票，表決是否同意終止金碧物業在該小區服務。
??此后，雙方就上述事宜發起了針鋒相對的反擊。小區業委會指責金碧物業，采取挨家挨戶到訪業主家、在小區拉橫幅、給業主群發短信等方式，嚴重干擾業主正常投票，并且對業委會成員進行詆毀。小區物業則指責業委會成員利用輿論裹脅誘導業主投票，之后小區物業也在小區拉上“4月份成立業委會，10月份就換物業，有何居心？”“不能讓少數人決定小區未來”等橫幅，強烈呼吁業主“不參與、不投票”。
??一時間，小區硝煙彌漫。
??記者也就上述問題多次聯系金碧物業進行采訪，甚至在11月18日談判會結束，相關采訪要求均被婉拒。
??物業服務之困
??談判從11月18日上午10時一直持續至中午1時30分過后。
??持續3個半小時的談判，雙方在一些事項上達成了共識，比如雙方另約時間繼續就新修改的《物業服務合同》條款進行磋商；“提質、降費、謀發展”仍是雙方商議的重點等。
??對于“降費”“發展基金”等核心問題，金碧物業方此前已同意將物業服務費從3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但對于業委會提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作為小區發展基金”的要求，金碧物業堅決不予同意。
??對于此前金碧物業提出“天宸小區與其他小區共用設施，換物業將會導致小區癱瘓”的質疑，在本次談判會上，業委會對此也進行了充分說明。
??“我們的目的并不是要換掉物業，仍希望金碧物業留在小區服務，畢竟你們對小區情況熟悉。”業委會相關負責人在會上稱，退一萬步講，若金碧物業退出天宸小區服務，業主關心的多小區共用設施設備問題，因涉及小區居民的生命健康和財產安全，應在政府監管協調下，明確權責和費用后，由各方物業公司共同管理和維護，“新老物業交替，依照法律規定，也不允許出現物業服務空檔期，故業主不必擔心。”
??記者了解到，恒大天宸小區業委會與金碧物業的紛爭并非個案，海口新世界花園小區業委會與前物業公司“拉鋸戰”持續了多年；海口夏威夷花苑小區因新老物業交接而發生業委會成員與保安發生沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被警方行拘；海口陽光西海岸小區業委會稱“在與物業公司溝通更換物業的時間段，鎮政府發文撤銷成立一年的業委會”，業委會狀告鎮政府的行政訴訟官司于本月19日開庭審理……
??小區業委會、業主與小區前期物業的矛盾沖突時有發生，而矛盾焦點主要是物業費和小區服務質量發生偏差，急需關注。
??劉衛鋒教授接受記者采訪表示，為了彌補市場失靈與回應民生關切，地方政府主管部門應結合地方經濟發展水平和居民消費能力，及時制定并實施普通商品房前期物業服務收費的政府指導價，并以最高限價的形式予以體現。但同時需要注意的是，制定物業服務收費最高限價是一項系統工程，必須遵循科學性、動態性、可持續性的原則，避免“一刀切”，同時完善配套監管，建立執行與監督機制。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
