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??“專業能力變現”正替代“資本規模擴張”，成為房企價值重構的核心動能。

??◎  文/謝楊春、吳嘉茗

??當傳統開發模式在債務泥潭與利潤坍縮中艱難喘息，代建賽道再次以“逆周期韌性”迎來爆發。2025年上半年代建新增規模TOP20企業新增簽約建面10983萬平方米，同比增加28%，整體表現好于一季度和2024年上半年。

??無獨有偶，從招投標數據來看，中標數量同樣一路攀高。這一數據折射出代建領域的關鍵走向，即當土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業能力變現”正替代“資本規模擴張”，成為房企價值重構的核心動能，而代建同樣也是重構行業價值鏈的“破局利器”。

??01

??上半年代建項目中標量260個
同比增8%，二季度再創新高

??政府在專業領域需求集中釋放以及企業拓展的“焦慮”共同支撐起了上半年代建中標數量走高。

??根據招標網數據顯示，2025年上半年代建中標項目約為260個，同比增長8%，增速要比2024年上半年降低11個百分點。

??從數據上增長動能的確出現了大幅放緩，但考慮到經歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發”，高位調整也是周期波動中必經一環，這也與我們對代建賽道進入平穩分化新階段的判斷相一致。

??一方面是大多數代建企業都已度過初創期大規模的擴張戰略，畢竟在代建領域，投拓規模意味著市占率，完成原始積累后，現階段多數企業強調規模與質量并重；另一方面有部分入局較早的地方型代建“先驅”，規模出現急劇收縮。

??整體來看，在頭部企業的帶動下，代建市場增長動能仍在。與2023年上半年相比，中標數量仍然有近三成的增長。

??值得注意的是，僅從二季度來看，二季度代建中標項目147個，同、環比增幅分別為20%和30%，單季度數據表現有一定的修復，其中涉及學校相關的代建項目較多，也是未來代建企業可以深度挖掘的方向之一。

??02

??國資類代建項目占比保持絕對高位
中標企業中民企數量增多

??從代建項目的委托方來看，目前市場上招標的絕大多數項目都是政府和國企背景，包括城投土地、城市更新和部分城市建設相關標的。

??數據上來看，2025年前七月中標項目中，委托方為國資類的占比達到88%，較2024年全年下降9個百分點，但依然占據絕對主力，從月度占比始終保持在80%以上也可見一斑，這也反映出當前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業化企業“進場”，輸出品牌和服務，以及專業化的能力。

??企業層面，綠城管理中標數量依然位列第一，中標數量超過20個，大幅領先其他企業；其次龍湖龍智造、旭輝建管和藍城集團增項目數量也相對較多，達到5個以上，對比一季度而言二季度以來民營企業拓展的腳步正在加快。

??03

??三四線中標比例近五成
長三角占比下降但仍是絕對主力

??從過去兩年的中標數據分布來看，以三四線為主，但2025年二季度發生了較大的轉變。

??2025年前七月一線、二線、三四線中標數量比例分別為11%、38%和51%，三四線依舊是中標的主力區域，一線城市最少，二線次之。增長變化來看，各能級較2024年分別下降2pcts、增加4pcts、下降2pcts，僅有二線城市占比在增長，優質的城市基本面和相對可控的地方債務壓力，有望使得占比進一步提升。

??值得一提的是，2025年二季度中標項目能級分布波動較大，一線城市占比依然最低，僅占10%，且與一季度相比減少了9個百分點，二線城市再度反超三四線城市，占比達到48%，三四線城市占比為43%。

??區域方面，長三角依然是占比最高的區域。2025年1-7月長三角中標數量占比49%，占比較2024年全年降低6個pcts，其次是中西部達到24%，占比較2024年全年增加8個pcts。