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??導語

??當前房地產市場政策利好基本出盡，春節后的短暫脈沖式復蘇行情已然告一段落。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2023年“五一”假期得益于疫情管控全面解綁，旅游行業呈現爆發式增長：經文化和旅游部數據中心測算，全國國內旅游出游合計2.74億人次，同比增長70.83%，按可比口徑恢復至2019年同期的119.09%；實現國內旅游收入1480.56億元，同比增長128.90%，按可比口徑恢復至2019年同期的100.66%。與之形成鮮明對比的當屬樓市行情，僅個別城市諸如武漢、鄭州等項目來訪、認購有所回升，余下多數城市成交堪比一個正常的周末。究竟不同城市間呈現出怎樣的分化行情，短期的復蘇行情是否告一段落？

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??五一多數推盤縮量，成交同比增21%但日均較4月仍降64%，亦不及2019/2021年同期

??從供應層面來看，2023年五一假期（2022年4月29日-5月3日，下同）房企整體推盤積極性不高：除了廣州、武漢等等極個別城市集中在節前一周取證開盤、蓄勢待發之外，余下多數城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，青島五一期間甚至出現0供應。

??從CRIC監測的五一成交備案數據來看，44個重點監測城市累計成交78.85萬平方米，較2023年4月日均降幅達64%，同比持增21%，不過尚不及2021年和2019年同期水平。分能級來看，一線城市需求相對“堅挺”，同比翻番，廣州、深圳成交表現略好于2019年五一假期。二三線跌多漲少，三四線春節后漲幅不及二線，目前較4月日均回調幅度也略小于二線。

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??認購調研：京滬熱點恒熱，二線僅鄭漢昆認購回升，三四線去化繼續承壓

??考量到備案數據或將延遲，我們同時結合了克而瑞城市機構調研數據，可以看到，“五一”假期整體市場成色一般，26個重點城市成交環比下降48%，近乎“腰斬”，同比持增33%。

??一線城市市場平穩運行，京滬熱點恒熱，廣深低位持穩。上海五一假期中3盤開盤、7盤完成認籌，僅3個樓盤去化表現較差，主要滯銷原因為區位差、蓄客時間短、無價格優勢等。北京認購面積同環比齊降，項目分化持續加劇，部分剛需剛改樓盤得益于“老帶新”、一口價、特價房、到訪禮、認購禮等多重優惠政策，假期期間認購量在25套以上，日均到訪量達40組左右，而相對冷門樓盤假期認購量在10套以內。廣州因4月底扎堆開盤，客戶分流，整體五一假期去化率僅為15%，同比下降13個百分點。深圳五一成交平平，房企推盤積極性不高，僅一剛需盤加推，去化不足15%。

??二線城市輪動復蘇，環比近乎腰斬，同比上漲40%。多數城市較4月末增長動能放緩，環比持降，主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，僅武漢、鄭州、昆明等少數城市小幅回升。武漢主要得益于房交會補貼政策，實際優惠額單套在3萬元左右，而鄭州同樣得益于前期限購政策松動擴大購房基數，疊加短期內房企加大營銷折扣，短期內刺激了一波抄底需求釋放。

??隨著返鄉置業熱潮已過，三四線整體延續下行走勢，環比下降56%，同比下降23%，在不同能級城市中降幅居首，整體去化承壓，僅洛陽、開封等個別城市輪動復蘇，長珠三角重點城市諸如常州、泉州、鎮江、漳州、揚州等環比持降，市場增長動能持續放緩，居民購房復歸理性。

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??項目去化：鄭漢昆剛需項目依托價格優勢尚能走量，穗廈濟改善去化好于剛需

??從項目去化來看，短期內各城市大體呈現出如下特征：一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導城市，短期內依托價格優勢尚能走量。以昆明為例，典型民企項目平均認購11套，較4月周均認購套數增加5套，漲幅45%。認購套數高位的項目除華夏金地世博一號渠道+降價雙管齊下外，筑友雙河灣降價+送產權車位降低實際成交單價、萬科城憑借長期紅盤+五一期間特價房噱頭實現認購套數在20套以上。

??二是廣州、深圳、濟南、青島、天津、廈門等改善盤整體去化優于剛需：廣州中心區中高端需求旺，天河、荔灣核心區推新去化約3成，外圍增城、從化去化不足10%。廈門改善樓盤在五一前及五一期間搶開，天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤均憑借價格差策略實現了7成以上高去化。濟南改善項目鐵投仁恒河濱城開盤去化率達到95%，剛需剛改項目大華公園城市去化率僅為7%。

??從當前各城市項目折扣力度來看，改善項目“高冷”，釋放折扣力度有限；城市外圍剛需“內卷”加劇。以佛山為例，據不完全統計，今年五一共超過50個項目加入降價促銷隊列，其中降幅較大的項目主要集中在城區外圍，核心區流量項目促銷力度有限，主打特色主題活動吸引客戶來訪。

??總體來看，當前房地產市場政策利好基本出盡，春節后的短暫脈沖式復蘇行情已然告一段落，從樓市成交表現來看，4月末5月初整體新房增長動能持續放緩，尤其是短期內熱度顯著升溫的天津、昆明、武漢等4月成交均出現了環比“腰斬”。二手房也存在回落，但是整體降幅低于新房，部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。

??展望未來，我們認為，當前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。若5月供應端可以穩步放量，改善盤加大供應，整體成交尚有止跌企穩的可能。城市間分化還將持續加劇，對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整體成交還將平穩運行；對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，在五一短期回溫后仍面臨階段性的調整期，剛需退潮趨勢難改，改善亦難明顯釋放，市場整體熱度還將持續下滑。