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??一線城市樓市調控仍在繼續。

??11月22日，深圳樓市傳來兩大松綁消息。

??一個是重新調整普通住宅標準，即實施了三年的750萬元“豪宅線”被取消。

??另一個是調整二套住房最低首付款比例，統一調整為40%。

??這是繼“認房不認貸”之后深圳的又一大動作，通過降低交易稅費成本和首付比例，激活剛需和改善需求釋放。

??深圳之后，北京和上海樓市政策能否松動？

??實際上，在“大力支持剛性和改善性住房需求”的基調下，北京和上海樓市調整預期被強化，后續不排除會取消“普宅標準”，但整體政策力度有限。

??在廣州多次松綁樓市調控之后，市場對于其他一線城市是否會繼續松綁有了更多期待。

??終于，深圳跟進了。

??簡單來說，就是降首付、調整普宅認定標準。

??11月22日，中國人民銀行深圳市分行發布的通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。首付比例最高降了一半。

??與此同時，深圳住建局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

??最大的變化是，取消了“實際成交總價低于750萬元”的限制，能夠享受優惠政策的范圍進一步擴大。

??交易稅費中，受影響最大的是增值稅，普通住宅滿5年可以免征增值稅，非普通住宅即便滿五也要按照（過戶價-原價）/1.05*5%繳納增值稅，此外對個稅、契稅以及教育費等附加稅也有一定影響。

??對于購房者而言，最直觀的好處是減輕了二套房首付款壓力，交易稅費降低減少購房成本。

??實際上，750萬元“豪宅線”要追溯到2020年7月，彼時深圳為給高熱的樓市降溫，祭出八項樓市調控政策，其中，在普通住宅標準認定中增添了“實際成交總價低于750（含本數）萬元”的限制。自此，750萬元成為深圳樓市的“豪宅線”。

??過去10年來，深圳總共調整過5次普宅標準，其中容積率和住房面積的標準一直未變，調整焦點在于總價限制。

??“認房不認貸”、降首套利率組合政策下，雖在一定程度上提振了市場信心，但深圳樓市并未有明顯起色，整體供應顯著縮量，新房成交量雖然有所上漲，但相較于去年同期已連跌4個月。

??從新建商品住宅成交情況來看，CRIC數據顯示，10月深圳新建商品住宅成交面積為34.01萬平方米，同比減少17.46%。值得注意的是，深圳新建商品住宅成交面積自7月進入同比負增長通道以來，已連續4個月同比下跌，即便是實行“認房不認貸”之后，9月和10月成交面積同比仍然較去年同期有所下跌。

??累計成交來看，1-10月新房成交面積為339.7萬平方米，較去年同期微漲，但較2021年同期仍然下降了31.37%。

??再來看二手房，深圳二手房成交明顯好于新房。

??CRIC數據顯示，10月深圳二手房共成交3225套，同環比齊增，這是近5個月來二手房再度超過3000套。但從平均值來看，前10月深圳二手房月平均成交不足3000套。

??另外，從房價走勢來看，也可以看出深圳樓市當前的疲軟狀態。

??國家統計局數據顯示，10月深圳一二手房房價同環比齊降，其中新房和二手房銷售價格環比均下降0.5%，同比分別下降2.8%、1.3%。新房和二手房價格同比已分別連跌11個月和22個月。

??實際上，和深圳一樣，一線城市北京和上海同樣面臨新政效應邊際遞減、市場下行的問題。

??先來看北京。

??據克而瑞北京區域監測，“認房不認貸”之后一部分需求集中釋放，但10月整體認購平平，新房市場明顯后勁乏力。10月，新房共成交4594套，同比減少39.42%，環比微增2%；二手房成交10735套，環比下降25.2%，同比下降4.9%，與此同時二手房掛牌量已接近17萬套，創下歷史新高。

??再來看上海。

??據克而瑞上海區域監測，10月上海市場熱度下滑，平均去化率僅為46%，單月成交面積為60萬平方米，同比微增6.58%，環比減少21.39%；二手房成交套數在新政后沖高回落，10月成交13293套，同比下降19.29%，環比13.12%。

??事實上，在“認房不認貸”之后，北京和上海也迎來了政策的微調，比如北京、上海落地公積金執行“認房不認商貸”、上海金山區優化人才購房準入條件等。

??此次深圳調整二套房首付比例和普宅標準，也強化了北京、上海政策優化的預期。整體來看，北京和上海有必要取消普宅標準，但其他財稅政策、限購政策調整短期沒有空間。

??要知道，目前北京和上海仍然執行的是2014年普宅標準，并且普宅標準已遠遠滯后于房價的變動，比如上海內環內450萬、內外環間310萬、外環外230萬元的普宅總價上限，難免會誤傷了一大批剛需客戶。

??整體來看，北京和上海政策松綁空間和力度有限。

??原因有二：

??第一，雖然上海、北京市場仍在降溫通道，但橫向來看，無論是對比廣州、深圳還是其他二線城市，市場壓力都不算大，降溫后的京滬去化率還維持在5成。

??第二，北京和上海的調整對樓市具有風向標意義，政策調整將更為謹慎。

??回看2014年樓市低谷期，彼時42城相繼取消限購，只剩下北上廣深4個一線城市仍在執行限購。今時不同往日，房地產市場供求關系發生變化，政策解綁也很難刺激樓市再現當年“V型”反轉行情。

??一線城市政策仍有優化空間，但整體政策力度有限。比如，根據市場情況取消普宅認定標準，調降住房交易成本；在限購方面僅限于非核心區局部松動，比如，放寬非核心區域的非戶籍購房要求、套數限制，調降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多購一套等，均是納入政策工具箱的可選項。