市場孟雙奎 2024-09-09 08:42:23 來源：中房報
??“現在一天要接待幾十組客戶，忙不過來了。”成都保利璟園的置業顧問告訴中國房地產報記者。
??市場瞬息萬變，前兩個月成都新房供銷雙降，市場不容樂觀。如今隨著成都天氣連續霸屏全國高溫榜，新房市場也出現回暖趨勢。
??自8月起，成都出臺多項鼓勵購房政策后，多個渠道反饋，看新房的人明顯多了。加上近期部分區域跟進出臺詳細購房優惠細則，還有多個關注度高的改善項目計劃在9月入市，政策端和市場端利好達到了空前高度。
??長期研究成都樓市的專家王巍認為，2024年已過半，7月、8月市場不好，出于業績考慮，很多房企不得不延長蓄客期，把推盤推遲至9月、10月。雖然現在的“金九銀十”成色不如以前，但也是房企去化必須爭取的節點。
??麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪則認為，9月前多項新政持續發酵加之優質好盤的推新，這些積極變化將逐步體現到新房成交上，預計本次“金九銀十”成都新房成交會較當前好轉，但可能較難趕超去年同期。
??新房成交面積下降
??項目花式降價促去化
??9月1日，成都青羊區新購房政策開始試行。除金融扶持、支持團購、房票安置、鼓勵以舊換新外，《青羊區促進房地產市場健康發展的若干措施》特別明確：凡2024年1月1日至2025年2月28日期間，完成網簽備案的新建住宅購房者，若其子女在2025年有入學（園）需求，經公安預審具有落戶條件，在保障戶籍適齡兒童入學（園）的基礎上，參照青羊區戶籍適齡兒童入學（園）辦法，“可在新建住宅購房片區的區屬公辦幼兒園、小學、初中入學（園）。”
??“青羊區房價太高了，之前不敢看。”作為成都傳統的教育強區，此次青羊區釋放的誠意讓李先生感到驚喜。平時只看武侯新城和二八板塊新房的他，現在覺得如果孩子在青羊區能有好學校上，感覺也能沖一沖。
??8月成都新房市場低迷，政策層層推進，還是以激勵項目努力去化為主。
??克而瑞數據顯示，8月成都新房只成交了92.73萬平方米，環比下滑7%，僅比春節月的成交量高。王巍分析認為，當前人口增速和城鎮化都在放緩，購房者更看重自住，項目價格、品質和周邊配套缺一不可。這樣的心態，會讓一般的營銷動作都沒效果。
??正如李先生所言，如果不是買新房可以享受就學支持，他根本不會對在青羊區買房起心動念。但無論政策調整還是市場自我修復，想完全解開購房者買房“痛點”，非常困難。
??受成交量影響，供應方面也有所變化。克而瑞數據顯示，8月成都中心城區僅6次開盤，環比下滑25%，推盤量降至新低。一位項目營銷負責人告訴記者，推新不如扎實做好蓄客、消化庫存。
??市場降價動作更加明顯。
??9月4日，位于青羊區成飛板塊的愛情璽樾萬璟項目推出了20多套特價房，單價1.3萬元/平方米。記者發現，愛情璽樾萬璟此前5次取證，備案單價都在2萬元+，現在每平方米降價7000元+，降價力度連很多渠道人員都直呼不可思議。
??無獨有偶，天府法務區的保利璟園近期也將推出特價房源，均價僅1.7萬元/平方米左右。建筑面積約141平方米的戶型以前要賣300萬元左右，現在預計230萬元左右就能成交。置業顧問告訴記者，這樣的特價房源只有幾套，現在來售樓部看房的人比較多，預計幾天就能賣完。
??另據記者不完全統計，龍湖天府青云闕、天府九里、西宸御湖境、國賓華曦府、龍湖天瀾等絕大部分樓盤，都有不同程度的優惠。
??王巍認為，位置、產品、配套都比較一般的項目，去化只能靠降價。“他們的競爭對手是區域附近的二手房，如果價格比二手房高，購房者就會考慮去二手房市場撿漏。這也是今年成都二手房網簽數量比新房高很多的原因。”
??上述項目營銷負責人則表示，市場低迷并非一日之寒，想要完全扭轉市場局面幾乎不可能。即使現在售樓部開始熱鬧，他們對后市判斷依然謹慎，無意在“金九銀十”推新。
??言外之意，部分樓盤想要抓住“金九銀十”努力去化，不排除繼續降價的可能。只是考慮到老業主的情緒，會將降價房源包裝成工抵房，分批次少量多次推出，整體市場降價促銷的趨勢不可逆。
??多個高端項目將入市
??提振市場信心
??高端項目的處境則截然不同。
??據不完全統計，9月成都預計有15個項目推新，其中西派交子、越秀天悅云萃二期這樣關注度高的高端改善項目也將在9月推出新房源。
??8月31日這天，位于成都林家壩板塊的西派交子售樓部有兩三百組客戶到訪，氣氛熱烈。置業顧問告訴記者，現目前排號人數已經快接近首批次房源套數的3倍。“凍資20萬元可以額外再優惠3個點”。
??9月1日，成都很多購房群和自媒體賬號被越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米戶型刷屏，如此明顯的宣傳鋪排顯然是為項目取證開盤造勢。一位成都房地產媒體負責人透露，越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米的洋房優惠后總價可能在450萬~500萬元。
??而最新取證的龍湖觀萃精裝總價為369.14萬~858.94萬元，蔚藍卡地亞花園城藍庭更是千萬級豪宅。其實這樣的高端改善項目，即使算上優惠，也是普通購房者難以企及的。
??正如青羊區的建發書香云錦置業顧問所言，項目優惠不大，建筑面積約130平方米的戶型總價在420萬~440萬元之間，建筑面積約143平方米的戶型總價在480萬~530萬元之間，畢竟價格與價值是永遠對等的。
??他們推盤的自信來自市場。
??上周開盤的四川師大站TOD·錦江府南苑組團推貨，單價30892元/平方米，開盤去化高達九成。另有數據顯示，今年1~7月成都1000萬元以上豪宅成交683套，創下同期新高。
??王巍認為，高品質的項目甚至豪宅的熱銷，給市場傳遞了一定積極信號，有利于提振市場信心。只要產品足夠稀缺、足夠有質量，依然不會缺乏買家，倒逼開發商研磨產品的能力。對于普通購房者來說，抓住“金九銀十”絕大部分樓盤降價的節點，以更低的成本完成買房置業，也是不錯的購房窗口期。
??據麟評居住大數據研究院監測的市場信心指數，8月成都市場信心指數為-0.85，較7月回升0.04。雖然仍處于市場低迷區間，但可以看到，利好政策一經推出，短期內市場信心確實會出現一定的修復跡象。
??關榮雪認為，目前樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復，后續仍然需要政策的積極引導以及經濟就業環境的改善與穩定。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
