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??“準(zhǔn)現(xiàn)房”在西安樓市正成為新常態(tài)。

??2022年9月，來(lái)自蘭州的眾邦集團(tuán)拿下西安市鳳城一路23畝住宅地塊，這是其在西安的第一個(gè)項(xiàng)目。憑借9049元/平方米的樓面價(jià)，該地塊一舉成為經(jīng)開(kāi)區(qū)“單價(jià)地王”，紀(jì)錄至今未被打破。

??拿地之后，該項(xiàng)目一直低調(diào)且神秘，鮮有動(dòng)態(tài)流出，直到2025年7月，一紙最高價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格公示將其重新拉回了公眾視野。10月，這宗地塊上的項(xiàng)目終于迎來(lái)了開(kāi)盤，除了1.8的容積率，準(zhǔn)現(xiàn)房也成為賣點(diǎn)之一。

??眾邦并非個(gè)例。文昌集團(tuán)在西安的首個(gè)項(xiàng)目文昌臨江閱首次開(kāi)盤前已有8棟樓全面封頂，不少新進(jìn)入西安的房企也表示，出于讓購(gòu)房者放心的考慮，首個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)選擇準(zhǔn)現(xiàn)房入市。

??與此同時(shí)，更多項(xiàng)目因市場(chǎng)環(huán)境也被動(dòng)成為“準(zhǔn)現(xiàn)房”。克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵說(shuō)，目前西安主城現(xiàn)房庫(kù)存占比達(dá)14%，主要集中在城南、城東、灞河等區(qū)域的老舊項(xiàng)目，且城改項(xiàng)目現(xiàn)房入市進(jìn)一步加劇了庫(kù)存積壓。即便是高新三期這樣的樓市熱點(diǎn)板塊，不完全統(tǒng)計(jì)的17個(gè)項(xiàng)目也全部成為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

??所見(jiàn)即所得

??對(duì)于眾邦這樣的中小企業(yè)而言，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售既是資金實(shí)力的證明，也是交付力的保障。業(yè)內(nèi)人士表示，中小房企在品牌上存在弱勢(shì)，且當(dāng)下好房子或者開(kāi)發(fā)商自稱的“四代住宅”風(fēng)靡西安，而眾邦項(xiàng)目規(guī)劃為“三代住宅”，產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

??現(xiàn)房銷售背后也有一個(gè)直接的原因，就是當(dāng)前西安樓市普遍面臨去化放緩問(wèn)題，這一現(xiàn)象在熱門板塊與郊縣區(qū)域均有體現(xiàn)，且對(duì)項(xiàng)目形態(tài)產(chǎn)生了直接影響。

??一位在西安高新三期有項(xiàng)目的策劃人士表示：“今年以來(lái)，高新三期及軟件新城板塊市場(chǎng)熱度不如往年：一方面，此前大量供地導(dǎo)致區(qū)域供需失衡，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；另一方面，在這里買房的基本是周邊上班人群，這部分人受收入、經(jīng)濟(jì)等因素影響，需求萎縮；第三，次新房的入市及降價(jià)也分流了客群，對(duì)新房形成了沖擊。”

??“受多方面因素影響，項(xiàng)目流速變慢，最后變成了現(xiàn)房。”他表示。

??克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3季度，西安全市狹義庫(kù)存達(dá)1733萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)27個(gè)月；其中，主城去化周期11.92個(gè)月，壓力相對(duì)可控，而郊縣的去化周期普遍超過(guò)30個(gè)月，化解難度極大。

??不過(guò)，即便項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，也并不意味著具備天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，部分項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)甚至不及預(yù)期。

??如在10月份的首次開(kāi)盤中，眾邦長(zhǎng)安郡開(kāi)盤僅成交9套，文昌·臨江閱也并沒(méi)有比同板塊其他項(xiàng)目去化更好，反之現(xiàn)房、準(zhǔn)新房更能放大項(xiàng)目自身的短板。

??“‘所見(jiàn)即所得’不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也意味著缺點(diǎn)無(wú)處遁形，外立面、樓間距、園林、配套包括已購(gòu)業(yè)主口碑等，都會(huì)被購(gòu)房者直接感知，進(jìn)而影響他們的決策。”一位房企人士表示。

??產(chǎn)品迭代加快

??上述策劃人士表示，受政策、市場(chǎng)等因素影響，產(chǎn)品的迭代速度不斷加快，新產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)讓舊產(chǎn)品的去化更為艱難。

??克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，自2023年起，西安產(chǎn)品迭代周期縮短至4個(gè)月左右，“四代住宅”產(chǎn)品快速普及，導(dǎo)致“三代住宅”老舊產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷，形成明顯的產(chǎn)品鴻溝。從成交情況來(lái)看，近三年“四代住宅”開(kāi)盤去化率顯著優(yōu)于“三代住宅”，港務(wù)、高新等熱點(diǎn)區(qū)域四代宅成交占市場(chǎng)六成以上，呈現(xiàn)客戶需求向新產(chǎn)品集中的趨勢(shì)。

??“四代住宅”也開(kāi)啟了全面內(nèi)卷，場(chǎng)景不斷升級(jí)，不僅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)從平面空間到立體空間的進(jìn)化，而且全景艙、雙套房等配置更是全面下沉至剛需剛改產(chǎn)品，這些都是存量現(xiàn)房難以比擬的。

??而在購(gòu)房者眼中，項(xiàng)目的性價(jià)比仍然是首位。一位購(gòu)房者就表示：“相較于期房，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房確實(shí)更讓我放心，但是品牌、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、園林綠化、物業(yè)、配套等也很重要。”

??與此同時(shí)，二手次新房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)也對(duì)市場(chǎng)需求形成強(qiáng)勢(shì)分流。目前，新房與二手房規(guī)模比值已經(jīng)從2023年上半年的1.18降至2025年上半年的0.65；結(jié)構(gòu)上，今年1至9月，建筑面積100平方米以下的二手房以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)擠壓新房，120平方米至144平方米更是與新房占比幾乎持平。

??事實(shí)上，自2024年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件；2025年5月，河南信陽(yáng)率先明確“新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，此后湖北荊門、湖南邵陽(yáng)等地陸續(xù)跟進(jìn)，均遵循“新老有別”原則，優(yōu)先保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)影響來(lái)看，現(xiàn)房銷售對(duì)行業(yè)、房企和購(gòu)房者均意義深遠(yuǎn)。“對(duì)行業(yè)而言，能防范交付風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，助力樓市止跌回穩(wěn)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建；對(duì)房企而言，將倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)將獲得更多機(jī)遇；對(duì)購(gòu)房者而言，所見(jiàn)即所得能從根本上降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)合法權(quán)益。”中指研究院分析師表示。

??現(xiàn)房銷售制的推進(jìn)并非“一刀切”，但是“十五五”時(shí)期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多庫(kù)存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)現(xiàn)房銷售。

??具體到西安，中指研究院西安分院總經(jīng)理石蕊表示，當(dāng)前西安的政策核心在于通過(guò)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、推行“交房即交證”等舉措來(lái)優(yōu)化和完善現(xiàn)有的預(yù)售制度，以“保交房”為第一要?jiǎng)?wù)，在部分區(qū)域出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售備案的探索，未來(lái)西安或進(jìn)一步完善配套政策，為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造市場(chǎng)基礎(chǔ)和制度環(huán)境。