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??自2023年11月21日資本市場消息稱：央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門召開金融機構(gòu)座談會，提出“三個不低于”的硬性指標要求以來，市場上對“三個不低于”進行了多個方面的解讀。

??我們認為，不同于去年2022年11月陸續(xù)出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標性監(jiān)管要求。

??“三個不低于”本身對房企而言是利好，但具體的實施效果仍然難料。同時，在“三個不低于”的要求下，國有銀行將面臨既要完成硬性量化指標，又要控制自身風(fēng)險敞口的兩難選擇。

??據(jù)悉，金融機構(gòu)座談會上，監(jiān)管部門還向金融系統(tǒng)下達了“三個不低于”的要求，具體為：

??1、各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速

??這是“第一個不低于”，旨在營造行業(yè)競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。

??2、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速

??這是“第二個不低于”，針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當(dāng)前債務(wù)違約的“核心區(qū)”，有助于化解這類房企的債務(wù)風(fēng)險。

??3、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速

??這是“第三個不低于”，從需求端出發(fā)，保障非國有房企的銷售回款預(yù)期，通過增強個人按揭貸款投放，實現(xiàn)非國有房企經(jīng)營狀況持續(xù)改善。

??自11月21日“三個不低于”及50余家房企白名單的消息出來后，多數(shù)港股內(nèi)房股股價呈現(xiàn)上升趨勢，截至11月27日收盤，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一定的回調(diào)，但仍在5日漲幅榜前列。

??事實上，此次“三個不低于”的表述并非歷史首次，最早在針對2015年小微企業(yè)融資難、融資貴的問題時就有類似表述。

??彼時“三個不低于”指的是：1）小微企業(yè)貸款增速不低于各項貸款平均增速；2）小微企業(yè)貸款戶數(shù)不低于上年同期戶數(shù)；3）小微企業(yè)申貸獲得率不低于上年同期水平。相比小微企業(yè)的“三個不低于”，

??本次針對的是基數(shù)規(guī)模遠超小微企業(yè)貸款的房地產(chǎn)貸款，并涉及各行與行業(yè)平均增速，以及不同所有制房企貸款要求，在目標達成上更有挑戰(zhàn)。

??在“三個不低于”提出后，有人將其與其他政策進行對比。事實上，“三個不低于”與去年2022年11月陸續(xù)出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策相比，最大的區(qū)別在于本次“三個不低于”屬于量化的指標性監(jiān)管要求。

??此外，根據(jù)市場傳言，“白名單”企業(yè)包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴大，且有傳言出險房企或?qū)趦?nèi)。

??一直以來，出險房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價值。部分出險房企資不抵債，能用于抵押貸款的標的少之又少，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??近日也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質(zhì)押物”，若消息屬實對于出險房企無疑是重大利好。

??從銀行方面來看，面對“三個不低于”的要求，如何在實操中把控風(fēng)控將會是一大難點，考慮到高風(fēng)險貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，銀行對于這類貸款投放或仍保持相對謹慎。

??自2021年起，銀行業(yè)的盈利增速就開始趨緩。2023年前三季度，資產(chǎn)規(guī)模最大的工商銀行(4.780, -0.02, -0.42%)的歸母凈利潤同比僅增長0.79%，為五大行中增長最為緩慢的；此外農(nóng)業(yè)銀行(3.630, -0.03, -0.82%)增長了4.97%，增長最快，但也未超過5%。

??不僅如此，銀行業(yè)的整體凈利息差也在不斷收窄。以工商銀行為例，凈利息差自2018年起（2.16%）就不斷下降，2023年上半年已下降至1.52%。

??隨著近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房企陸續(xù)發(fā)生流動性危機，各商業(yè)銀行涉房貸款資產(chǎn)質(zhì)量也明顯惡化。以建設(shè)銀行(6.360, -0.04, -0.63%)為例，2020年至2023年上半年建設(shè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模占總公司類貸款的占比從4.11%下降至3.61%。即使2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款占比仍在減少。

??未來若銀行按照硬性指標加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況。

??由此可見，“三個不低于”出臺對房企而言是利好，但具體的實施效果仍然難料。主要還是因為即使出險房企進入白名單，銀行對于出險房企的貸款投放或仍保持謹慎態(tài)度。

??需要注意的是，融資和銷售，是房企資金最重要的兩大來源，通過國有銀行增加對房企貸款，未解決當(dāng)前銷售端疲軟的問題。

??對企業(yè)而言仍企業(yè)應(yīng)積極調(diào)整經(jīng)營策略，不斷優(yōu)化調(diào)整資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，與此同時抓住近期政策利好窗口期，加強銷售促回款，加快項目去化，并可加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置工作，促進現(xiàn)金回流。