市場 2023-11-27 08:32:52 來源：丁祖昱評樓市
??樓市放松政策仍在持續。
??據CRIC統計，11月以來至少有50城迎來政策優化，主要涉及放松限購、發放購房補貼等方面。
??與此同時，一線城市深圳也迎來政策調整，北京、上海樓市松綁的預期被進一步強化。
??寬松政策作用下，新房市場效果反而不如二手房市場明顯。
??2023年春節以來，二手房市場行情啟動早于新房。CRIC數據顯示，三季度二手房成交同比僅微跌1%，同一時期百城新房降幅達到了27%。
??把時間線拉長，近兩年有五個城市二手房市場份額增長迅猛，尤其是2023年二手房成交規模甚至已超過新房。這五個城市是合肥、南京、天津、重慶、鄭州。其中，鄭州二手房市場份額增長最為迅猛。
??政策放松效應下，二手房韌性明顯好于新房的趨勢仍在延續。
??先來看一組數據。10月，CRIC重點監測的17個城市二手房成交面積為615萬平方米，環比增1%，同比增長22%。
??累計數據來看，前10月，重點17城二手房累計成交接近七千萬平方米，累計同比增長33%。
??事實上，2022年末以來，二手房市場持續回溫，彼時多數城市在四季度完成止跌。進入2023年，在一系列政策的作用下，二手房市場早于新房迎來一波行情，成交回升幅度明顯高于新房。
??從周度數據來看，2023年第37周（9.4-9.10），也就是一線城市紛紛落地“認房不認貸”之后，各城市迎來一波政策放松潮，自此開始，重點城市二手房成交同比增速進入正增長通道，并且一直延續到了第45周（10.30-11.05）。
??從更長時間維度來看，2022年第20周開始，重點城市新房與二手房成交面積同比增速的“剪刀差”便持續存在。
??到目前為止，新房成交同比仍未脫離負增長區間，且一二手房成交面積同比增速的“剪刀差”有所拉大。
??在需求總量略有萎縮的情況下，重點城市二手房成交占比持增，全面分流新房客戶。
??2023年至今，已有合肥、南京、天津、重慶和鄭州二手房成交規模趕超新房或與之持平。
??這五城中，重慶二手房市場份額最高。CRIC數據顯示，2023年前10月，重慶二手房市場份額達到了62%，較2022年減少3個百分點，但相較于2019年二手房市場份額增加了24個百分點。
??另外，合肥、南京、天津二手房市場份額均接近六成，且相較于2022年二手房市場份額進一步增加，合肥、南京二手房市場份額較2022年均增長超十個百分點。
??鄭州二手房市場份額增長最為迅猛。
??2018年，鄭州二手房成交規模僅有350萬平方米，不及新房市場規模的30%，而近年來由于新房交付等原因，二手房越來越得到市場青睞，份額逐年快速攀升并快速比肩新房市場。
??2023年前10月，鄭州二手房成交面積達到484萬平方米，市場份額升至46%，較2018年增長25個百分點。
??這些城市二手房市場份額之所以明顯上漲，有兩大原因。
??一個是整體供應縮量，與此同時供需錯配也在制約成交。
??具體來看，合肥、南京、天津、重慶和鄭州五個城市自2020年之后整體新房供應規模便開始逐年下行，2022年基本都迎來階段性低點，2023年五城前10月供求比均小于1。在此情況下，各城市還存在不同程度的供需錯配問題，從而限制新房成交放量。
??另一個是二手房掛牌量增加，且價格有所下調，而新房倒掛紅利漸失，二手房以其性價比優勢分流新房剛需。
??二手房房源掛牌量激增，已成為各城市一個典型共性。
??典型如鄭州，2023年2-10月二手房月均新增掛牌1.5萬套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是接近3萬套，創2022年以來新高。二手房掛牌量增加背后實際反映了兩大問題：一個是限售松綁加速二手房掛牌，另一個是投資客退潮，套現離場。
??二手房掛牌量增加，部分房主為了套現往往主動降價，這就導致二手房市場出現以價換量的情況，單價優勢凸顯，新房倒掛紅利逐漸消失。以鄭州和天津為例，新房與二手房間的價差呈逐漸拉大，鄭州2023年至今一二手房成交均價相差約3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。
??此外，在新房產品趨向改善的背景下，也會倒逼剛需客戶入手總價更友好的二手房。
??隨著投資客退潮，自住需求回歸，二手房市場性價比凸顯，未來3年，這五個城市或將延續弱復蘇趨勢，二手房成交占比或將普增。
??合肥、南京、天津、重慶和鄭州已成為樓市的縮影。
??在這些剛需為主的市場中，二手房市場整體好于新房，消費降級下二手房好于新房趨勢還將延續。一是二手房掛牌量增價跌，對于剛需來說更加具備性價比，且在二手房市場選擇余地更多；二是在消費降級背景下，房子的投資需求退潮，而二手房更具性價比；三是新房交付安全性存疑，二手房所見即所得，更符合購房者預期。
??整體來看，即便二手房好于新房，但未來三年弱復蘇趨勢還會延續。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
