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??繼前一日才在業(yè)績發(fā)布會上宣布要繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)后，新世界發(fā)展有限公司（以下簡稱“新世界發(fā)展”，00017.HK）火速披露了一項資產(chǎn)交易。

??3月1日，新世界發(fā)展與華懋集團(tuán)同時宣布，雙方簽訂商用物業(yè)買賣協(xié)議。新世界發(fā)展將向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益，總現(xiàn)金代價為40.2億港元。該商用物業(yè)包括總面積約63萬平方尺的愉景新城商場和擁有1000個車位的停車場，有關(guān)交易將于今年四月份內(nèi)完成。

??新世界發(fā)展方面表示，計劃繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)，以加快資金回籠，發(fā)展核心業(yè)務(wù)。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，此次交易可謂雙贏，尤其是對新世界發(fā)展而言，若以最新成交價計算，其能賺得26.4億港元。

??在剛剛過去的2024上半財年，新世界發(fā)展也展現(xiàn)出良好的盈利水平。據(jù)其中期業(yè)績顯示，報告期內(nèi)，新世界發(fā)展來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入約170.66億港元，同比減少25%；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的核心盈利約48.66億港元，同比增長12%；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的歸母凈利潤約5.02億港元（不包括出售新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司相關(guān)的一次性非現(xiàn)金費(fèi)用）。

??而近期香港特區(qū)政府宣布“全面撤辣”也為新世界發(fā)展等港資房企帶來發(fā)展契機(jī)，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，將會按計劃趁機(jī)搶先推盤。預(yù)計在未來六個月會有2500新盤推出，加快賣樓，回籠現(xiàn)金。

??半年核心盈利升12%

??2月28日，香港財政司司長陳茂波發(fā)表最新一份《財政預(yù)算案》，香港宣布即日起“全面撤辣”。消息一出，港股瞬間沸騰，尤其是以香港為基地的地產(chǎn)公司股票即時上揚(yáng)，其中，新世界發(fā)展?jié)q幅一度超過8%。

??就在“撤辣”翌日，新世界發(fā)展召開了其2024上半財年的業(yè)績發(fā)布會。

??在發(fā)布會上，香港“撤辣”帶來的影響是業(yè)績較為關(guān)心的話題。鄭志剛表示，去年10月政府公布“減辣”后，隨后兩個月成交宗數(shù)升大約兩成，這次全面“撤辣”，相信交投有至少四至五成升幅。

??鄭志剛稱，歡迎財政預(yù)算案提出“全面撤辣”，以及金管局放寬按揭貸款政策，這些一系列措施能有效打通換樓鏈，釋放市民購買力，并吸引投資客重新入市，令社會情緒變得正面，對香港經(jīng)濟(jì)一定有正面幫助。其相信，香港樓市會慢慢回穩(wěn)，做到“量升價穩(wěn)”。

??“‘撤辣’會實時對樓市帶來刺激作用，我們會把握時機(jī)，加快賣樓速度。”鄭志剛表示，新世界發(fā)展也會趁目前樓市向好氣氛搶先推盤，提早在未來6個月推出大約2500新盤應(yīng)市，包括北角皇都戲院項目、啟德項目等等，相信可以短時間為集團(tuán)帶來良好現(xiàn)金流。

??過去的2023年，內(nèi)地樓市整體疲弱，這種態(tài)勢也讓新世界發(fā)展在內(nèi)地的業(yè)績受到影響。

??數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)發(fā)展收入及分部業(yè)績錄得54.95億港元和31.36億港元，這令該公司期內(nèi)來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)總收入同比下跌25%至170.66億港元。

??雖然內(nèi)地樓市正在經(jīng)歷困難時期，但鄭志剛表示，也看到不同城市都已推出了支持樓市發(fā)展的措施，相信內(nèi)地樓市會穩(wěn)定并向上發(fā)展。

??他認(rèn)為，新世界發(fā)展在內(nèi)地的土地都十分優(yōu)質(zhì)，截至去年末，總樓面面積約430萬平方米的土地儲備，大約60%都位于粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)。

??同時，新世界發(fā)展也投資了許多城市更新項目，總樓面面積達(dá)到200萬平方米，全部位于廣州、深圳以及大灣區(qū)內(nèi)的核心城市，銷售貨值保守估計有800億元至1000億元。

??雖然持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)總收入下降，但新世界發(fā)展的投資性物業(yè)錄得較好業(yè)績。報告期內(nèi)，新世界發(fā)展內(nèi)地物業(yè)投資收入達(dá)到9.29億港元，分部業(yè)績?yōu)?.54億港元，分別同比增長4%及3%。

??投資性物業(yè)的收入提升也讓新世界發(fā)展的毛利潤上升2%至72.57億港元，核心盈利同比增長12%至48.66億港元。

??這其中，K11項目為公司盈利提升作出了較大貢獻(xiàn)。據(jù)新世界發(fā)展管理層表示，以K11項目為主要組成部分的投資性物業(yè)，是新世界發(fā)展未來發(fā)展的重心。據(jù)介紹，2024年起，新世界發(fā)展在全國范圍將集中開業(yè)超過20個K11物業(yè)，使其到2026年達(dá)到38個項目，商業(yè)體量從約141萬平方米，增加到約297萬平方米。

??新世界發(fā)展管理層預(yù)期K11項目2023財年至2027財年期間，將實現(xiàn)30%復(fù)合年增長的租金收入，同時推動經(jīng)常性收入達(dá)到集團(tuán)營業(yè)收入的50%。

??多管齊下去杠桿 繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)

??“香港經(jīng)濟(jì)在過去一段時間是打緊‘逆境波’，因為利率高企、中美關(guān)系、地緣政治等因素，不似預(yù)期般反彈。”盡管如此，鄭志剛表示，新世界發(fā)展經(jīng)營狀況良好，保持了穩(wěn)定的整體盈利能力，核心盈利增長12%，反映了業(yè)務(wù)基本盈利潛力。

??管理層介紹，接下來，新世界發(fā)展仍將多管齊下去杠桿。

??一方面，新世界發(fā)展將削減經(jīng)營開支。2024財年上半年，集團(tuán)資本開支比上年減少21%，一般行政費(fèi)用比去年少16%；另一方面，2024財年上半年，新世界發(fā)展已以低于面值回購或部分贖回了旗下債券及永續(xù)債，合共約110億港元，未來公司會根據(jù)市場情況適時進(jìn)行回購。

??此外，出售非核心資產(chǎn)是新世界發(fā)展去杠桿的重要工具，此舉亦能優(yōu)化資產(chǎn)架構(gòu)，提高運(yùn)營效率，提高財務(wù)靈活性。

??報告期內(nèi)，新世界發(fā)展已經(jīng)成功出售了新創(chuàng)建集團(tuán)，分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為其憑此一舉獲得230億港元的手頭自由現(xiàn)金。

??接下來，新世界發(fā)展還將繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)，其2024財年的目標(biāo)是80億港元。

??“現(xiàn)在還有幾個項目已經(jīng)談到非常成熟的階段，短期內(nèi)會很快公布，加快資金的回流。”鄭志剛提出，屆時集團(tuán)杠桿比率會再降低3.4%。

??與此相呼應(yīng)的是，就在業(yè)績會后一天，新世界發(fā)展便公布了將旗下荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益售予華懋集團(tuán)。

??目前，新世界發(fā)展凈負(fù)債率為49.9%，與之對比，該公司手頭上可動用現(xiàn)金為520億港元。鄭志剛表示，估計到2026年，集團(tuán)的凈負(fù)債比率的下降速度將非常明顯。