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??核心內容

??1、合約銷售：百強房企10月實現銷售操盤金額2530億元

??2、企業拿地：10月投資額較前三季度月均降三成，超半數未有拿地

??3、企業融資：單月總量環比回落，同比則略有增長

??4、組織動態：萬科董事長再更迭，金科全新管理團隊組建完成

??◎  文 / CRIC研究中心

??01 合約銷售

??百強房企10月實現銷售操盤金額2530億元

??核心觀點：

??1、2025年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額2530億元，環比增長0.1%，同比減少41.9%。累計業績來看，百強房企實現銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9月擴大4.2個百分點。

??2、2025年10月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低9.4%至678.9億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低5.4%和11.6%至193.9億元和113.2億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻更是降低了23.4%至43.6億元。

??具體分梯隊來看，2025年前10個月百強房企各梯隊的操盤銷售金額均在降低，TOP21-30房企的累計銷售規模降幅相對較小，為9.3%，是唯一降幅在10%以內的梯隊。

??3、從企業表現來看，2025年10月有48家百強房企單月業績環比增長，其中20家企業單月業績環比增幅大于30%，包括萬科、華發股份、越秀地產、中國鐵建、綠地控股、中建壹品、中國中鐵和中建智地等，TOP10房企中有6家的銷售操盤金額環比有所增長。

??02 企業拿地

??10月投資額較前三季度月均降三成

??超半數未有拿地

??核心觀點：

??1、單月拿地金額較前三季度月均下降近三成。10月份，受優質地塊供應減緩及銷售壓力增大的影響，房企投資金額持續維持在年內低位。重點監測的30家房企單月投資金額（全口徑）約為493億元，環比下降61%，同比增長35%，與今年前三季度月均相比，降幅仍高達28%；30家企業拿地面積為249萬平方米，環比下降15%，同比增長66%。在核心城市優質地塊出讓節奏放緩的背景下，10月成交樓板價跌至19809元/平方米，環比大幅下降54%。

??2、超半數典型企業10月未有新增土地入賬。其中單月拿地超過50億元（全口徑）的企業僅有保利發展、中海地產、招商蛇口、越秀地產等央國企，其他企業投資金額均不足30億元。由此可見，當前企業拿地的態度十分謹慎。另外，各家企業拿地的策略基本保持一致，即以核心一二線城市優質地塊為主，且較二季度更為理性，不盲目溢價拿地。

??3、四季度拿地繼續保持謹慎和理性。在土地市場領域，中央部委多次表態，規劃建議明確將持續完善商品房開發、融資等基礎制度，因城施策增加改善性住房供給，同時推進房屋品質提升工程與城市更新工作。預計后續土地市場將在供給側進一步優化調整：一方面按需求確定各地供地指標，另一方面推動住房新規落地。

??因此，對于企業而言，在當前市場尚未真正止跌回穩以及優質土地供應放緩之下，四季度并不是拿地“窗口期”，需要繼續保持謹慎和理性地拿地，預計全年超40%銷售百強企業將維持零新增土儲狀態。隨著中央政策落地執行，房企應聚焦長三角、粵港澳大灣區等核心城市群，重點關注低密宅地及城市更新項目。

??03 企業融資

??單月總量環比回落

??同比則略有增長

??核心觀點：

??1、融資總量：2025年10月65家典型房企的融資總量為349.07億元，環比減少9.6%，同比增長4.8%。從全年的累計數據來看，1-10月65家典型房企的累計融資總量為3520.57億元，同比減少25.7%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資264.46億元，環比減少2.5%，同比減少12.2%；境外債權融資28.5億元，環比減少38.1%，去年同期則沒有企業進行境外融資；資產證券化融資56.11億元，環比增長43.6%，同比增長167.3%。

??2、融資成本：2025年1-10月65家典型房企新增債券類融資成本為2.92%，較2024年降低0.01個百分點，其中境外債券融資成本7.75%，較2024年全年提升3.57個百分點，境內債券融資成本2.55%，較2024年全年降低0.36個百分點。單月來看，本月越秀地產通過其子公司發行了一筆利率為3.3%的境外票據，大幅降低了房企整體的境外債券融資成本；而由于境內發行債券的企業基本都是招商蛇口、保利發展、中海等央國企，因此境內債券融資成本環比略微降低了0.02個百分點至2.38%，繼續保持低位。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，企業在本月發行了1筆40億元的公司債和一筆5億元的中期票據，此外還獲得了1.93億元人民幣的銀行貸款。從企業梯隊來看，2025年1-10月TOP10房企平均每家的融資額為219.68是所有梯隊中最多的。TOP51+房企平均每家的融資額為17.05億元，同比減少19.82%，是融資規模降幅最小的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為2.53%；較2024年全年融資成本降低了0.15pct，降幅也是最大的，同時比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.14pct。

??04 組織動態

??萬科董事長再更迭

??金科全新管理團隊組建完成

??核心觀點：

??2025年10月，房地產行業人事調整進入密集期。據CRIC監測的65家企業顯示，華潤置地、萬科地產、金科集團、越秀地產、美的置業等多家重點房企集中出現核心崗位變動，涵蓋董事長、總裁、區域負責人等關鍵職位，調整類型涉及董事會換屆、跨企業高管加盟、內部崗位調任等多元形式。其中，萬科的高層震蕩與金科的董事會全面換屆成為行業焦點，兩類調整分別凸顯了國資控股房企“穩舵優先”與重整企業“戰略重塑”的核心訴求，折射出行業深度調整期，房企通過人事優化適配風險化解、經營轉型的核心邏輯。具體變動如下：

??1、萬科董事長再更迭：辛杰辭任，黃力平接棒

??10月，萬科董事長更迭、前總裁被采取刑事強制措施引發行業震蕩。10月13日，萬科公告顯示，原董事長辛杰因“個人原因”申請辭任非執行董事及董事長職務，辭任后不再擔任公司任何職務，辭職報告當日生效。同日，董事會選舉黃力平為新任董事長，任期至第二十屆董事會屆滿。

??新任董事長黃力平為“深鐵系”核心成員，現任深鐵集團黨委副書記、總經理，自2021年6月起擔任萬科董事，熟悉企業運營邏輯。其擁有同濟大學工學碩士學位及教授級高級工程師資質，兼具軌道交通與企業管理經驗。

??在新帥人選上，黃力平接棒董事長，本質是深鐵對萬科支持的延續，這種內部提拔的安排，最大的價值是避免管理斷層，在萬科風險化解的關鍵階段，“穩定銜接”保障了戰略的延續性。

??2、金科完成董事會換屆：全新管理團隊組建完成

??10月16日，金科股份召開2025年第三次臨時股東大會，完成第十二屆董事會換屆選舉。新一屆董事會由9人組成，包括6名非獨立董事與3名獨立董事，涵蓋地產開發、資產管理、股權投資等多個領域專業人才，為決策提供全方位支持。

??郭偉獲任金科股份董事長、總裁、黨委副書記，王曉晴任副董事長，周達為聯席總裁，李根為常務副總裁，張勇為黨委專職副書記，楊鵬為董事會秘書，何鴿平為財務負責人。馬蔚華獲任金科股份黨委書記、榮譽董事長，金科股份聘任馮侖為公司專家顧問委員會主任委員。金科新領導班子是其司法重整落地后的關鍵布局，以“國資背景+多元履歷+專業互補”為核心特征，聚焦化解風險、穩定經營與戰略轉型，為企業穿越周期奠定基礎。