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??又一外資巨頭宣布加倉中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。

??近日，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本旗下房地產(chǎn)投資部門與浙江實(shí)力企業(yè)西子國(guó)際達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺(tái)，并宣布聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計(jì)劃。

??雙方此次合作，將專注于長(zhǎng)三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施（如老舊商場(chǎng)、物流倉儲(chǔ)升級(jí)、新型社區(qū)商業(yè)等）投資機(jī)會(huì)。

??這不是一次簡(jiǎn)單的資本聯(lián)姻。雙方明確，將共同篩選并重點(diǎn)發(fā)掘核心穩(wěn)定型以及具備改造升級(jí)潛力的高質(zhì)量項(xiàng)目。逆周期布局，信號(hào)明了。

??施羅德資本房地產(chǎn)投資中國(guó)主管黃景威表示，本次合作有望進(jìn)一步鞏固施羅德資本在中國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位，并為機(jī)構(gòu)投資者開辟高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資新通道。而西子國(guó)際具備雄厚資金實(shí)力以及豐富的房地產(chǎn)投資和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并擁有廣泛的市場(chǎng)資源和物業(yè)改造能力，同樣可借助集團(tuán)的開發(fā)及管理職能，為雙方的戰(zhàn)略合作平臺(tái)提供全面支持。

??記者多次致電施羅德（上海）及西子國(guó)際，均未能獲得進(jìn)一步信息。

??資本“聯(lián)姻”

??作為全球頂  級(jí)私募市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu)，施羅德資本管理資產(chǎn)達(dá)937億美元（約6500億元人民幣），在全球擁有超850處物業(yè)的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。1994年首次布局中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，已成功管理7只人民幣基金，本土化運(yùn)作日益純熟。

??西子國(guó)際則是一家以電梯及停車設(shè)備制造為主的民營(yíng)企業(yè)。公司實(shí)控人是陳夏鑫，他的商業(yè)版圖，以西子國(guó)際控股為運(yùn)作核心，涉獵房產(chǎn)開發(fā)、電梯智造、金融投資、商業(yè)服務(wù)、智能停車五大業(yè)態(tài)，員工總?cè)藬?shù)1.2萬。

??陳夏鑫創(chuàng)辦的新西奧電梯集團(tuán)，2023年?duì)I業(yè)收入突破200億元，列行業(yè)前三。2021年，陳夏鑫家族以80億元財(cái)富名列“胡潤(rùn)全球富豪榜”第2686位。

??看似毫無關(guān)聯(lián)的兩家企業(yè)，卻因一場(chǎng)交易結(jié)緣。

??2024年8月，西子國(guó)際以10億元總價(jià)從施羅德手中收購了上海的靜徠坊項(xiàng)目。靜徠坊坐落于上海靜安大寧商圈，由4棟獨(dú)立辦公樓組成，總建筑面積3.75萬平方米，屬于上海市區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)。

??過去近20年間，靜徠坊項(xiàng)目共歷經(jīng)五次易主，上演了一部資本輾轉(zhuǎn)大戲。早在2006年項(xiàng)目建成之際，開發(fā)商崇邦國(guó)際便將其出售給了花旗集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金；3年之后，花旗又將其轉(zhuǎn)售給中銀國(guó)際旗下地產(chǎn)基金；2017年，遠(yuǎn)洋資本接棒該項(xiàng)目。

??2019年，國(guó)際財(cái)團(tuán)入局，Chelsfield與施羅德資本以15億元代價(jià)聯(lián)手收購該項(xiàng)目，并對(duì)其進(jìn)行翻新改造，項(xiàng)目品質(zhì)躍升至卓越辦公標(biāo)準(zhǔn)，2021年二季度以“靜徠坊”之名重新推向市場(chǎng)。

??2024年，該項(xiàng)目正式進(jìn)入大宗交易市場(chǎng)，據(jù)傳因整體品質(zhì)較高、地理位置優(yōu)越，受到多方資本關(guān)注，并收到十幾份收購意向書（大部分來自機(jī)構(gòu)資金）。最終，西子國(guó)際以約10億元總價(jià)將其納入囊中，并于今年4月買賣交割正式完成。從賬面來看，對(duì)于施羅德而言，其實(shí)是虧損退出。

??許是從此次交易中，看到了商機(jī)。現(xiàn)在，施羅德資本與西子國(guó)際再度聯(lián)手，將目光瞄向長(zhǎng)三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)會(huì)。

??伺機(jī)“抄底”

??核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)正顯示出投資價(jià)值。尤其是賣方迫于債務(wù)壓力折價(jià)變現(xiàn)，而非資產(chǎn)本身貶值的項(xiàng)目。市場(chǎng)加速出清下，更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能進(jìn)入法拍或協(xié)議轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，為資金充裕的買家提供“抄底”機(jī)會(huì)。

??近日，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)以6.597億元成功購得泰禾大廈，該辦公商業(yè)獨(dú)棟建筑面積約2.55萬平方米，成交單價(jià)約為3.61萬元/平方米。泰禾大廈位于上海靜安區(qū)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，此前泰禾集團(tuán)因債務(wù)問題對(duì)外出售價(jià)格曾超過16億元。

??戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海大宗物業(yè)交易總成交額158億元，雖然同比有所回落，但市場(chǎng)正通過內(nèi)外資策略分化、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整及投資渠道多元化，展現(xiàn)出上海作為獨(dú)特市場(chǎng)的新機(jī)與韌性。

??政策空間也在打開。今年6月，國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知（征求意見稿）》，刪除了外資結(jié)匯資金不得購買“非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的條款。

??這意味著，外資企業(yè)、境外資本及個(gè)人可通過合法外匯收入投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產(chǎn)，打破了此前僅限自住的約束。

??政策支持下，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施正成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，受到多路資本追逐。

??今年初，大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下另類資產(chǎn)投資管理平臺(tái)大家投控牽頭發(fā)起消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金，與加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)CPPIB，收購4個(gè)位于中國(guó)核心城市的購物中心項(xiàng)目的部分股權(quán)，對(duì)價(jià)12.9億元。

??一位投行人士稱，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，主要集中在百貨商場(chǎng)、購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這些資產(chǎn)類型市場(chǎng)化程度高、細(xì)分業(yè)態(tài)豐富，有助于進(jìn)一步落實(shí)擴(kuò)大消費(fèi)的政策部署。在利率下行大環(huán)境中，這類資產(chǎn)的收益率相對(duì)也更具優(yōu)勢(shì)。

??伺機(jī)抄底中國(guó)房產(chǎn)的外資，不止施羅德資本。就在今年6月，美國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)漢斯集團(tuán)旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案；此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案；再早幾個(gè)月，美國(guó)范達(dá)集團(tuán)旗下范達(dá)私募基金管理（上海）已完成登記。

??越來越多外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)設(shè)立私募基金管理公司，表明外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的興趣和投資意愿不斷增強(qiáng)，加速了在中國(guó)市場(chǎng)的布局。

??國(guó)家外匯管理局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，外資凈增持境內(nèi)股票和基金101億美元，扭轉(zhuǎn)過去兩年凈減持態(tài)勢(shì)。

??資本“大鱷”已備好資金潛伏，待優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格“底部”到來，抄底、并購和交易大戲?qū)?huì)上演。