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??一個城市尤其是北上廣深這樣超大城市的市中心的房子，是不是都應該是改善型高總價大戶型？

??大家購買城市中心的房子，是不是都需要大戶型？最看重的點，除了位置還有哪些核心元素？配套要完善？交通網絡要發達？房子一定要大嗎？

??市中心的小戶型房子會不會有人買？

??人口較少的家庭，比如丁克或老兩口，在預算充足的前提下，在市中心置業是不是一定也要買100平米以上的戶型？

??在上海這樣的超大城市，內環內千萬左右總價（小戶型）的房子現在還有多少？未來還有沒有市場？

??帶著這些問題，我們做了以下研究。

??上海在2006年開始執行的“7090”政策在2024年進行了調整，內環內新盤的小面積戶型占比隨之開始降低

??2006年開始，上海要求所有新審批及新開工的商品住房項目，其套型建筑面積在90平米以下的住房（包括經濟適用房）必須占項目總面積的70%以上，所以06年開始，大部分新盤（即使是內環內的）都是以100平米（高層）/90平米（多層）以下的小戶型為主。

??而在2024年8月27日，上海市房屋管理局發布了一項重要通知，包含以下三方面內容：

??1. 放寬中小套型住房的面積標準：多層住宅從90平米放大至100平米，小高層從95平米放大至110平米，高層從100平米放大至120平米。

??2. 降低中小套型住房的比例：在中心城區，中小套型的比例有所放寬，從原本的70%下調至不低于60%。

??3. 各區靈活統籌：允許各區在保證全區大小套型總量不變的前提下，靈活調整所轄地塊的中小套型比例。

??在相關政策調整后，從2024年9月后開始，上海中心城區的套型面積有了明顯的變化，中心城區基本都是高層產品（或加少量風貌別墅），則中小套型（120平米以下）不低于60%即可，且各區可以靈活統籌。

??從此，上海內環內100平米左右或以下的套型越來越少，結合上海內環內普遍12萬+的單價均價，意味著千萬總價的房源在上海內環內呈現越來越稀缺的態勢（即使是中低樓層）。

??就目前上海內環內的在售一手樓盤而言，小戶型房源（100平米左右或以下）占比較低，導致千萬總價左右的房源較為稀缺

??我們目前上海在售的新盤做了一下統計，目前上海在售的樓盤中，主力總價為一千萬以下的新盤有211個，主力總價在一千萬至一千三百萬的有68個，主力總價在一千三百萬至一千五百萬的有41個，主力總價在一千五百萬至兩千萬的有42個，主力總價在兩千萬以上的有41個。

??雖然整個上海在售的有一千萬總價房源的新盤超過兩百個，但大部分都在中外環。目前及未來將要入市的已經披露戶型面積段的新盤中，有一定量千萬總價房源的且位于內環內的一手樓盤僅有六個左右，包括靜安的靜安璽樾、圣和靜安公館和信安里，還有楊浦的濱江晶典、中海云邸玖章和興華里。

??也就是說，如果你的預算在一千萬左右，又想買在上海內環內的，那你目前的選擇基本就是靜安或楊浦，而且可選擇的樓盤不多，未來很可能更少，且買且珍惜。

??其他如某靜安區內環內未來將面市的樓盤，披露的最小面積為100平米左右，預計均價在13萬左右，則套均總價也要1300萬左右，遠遠高于1000萬這個門檻，除非內部價差做的非常大，否則不太可能會有千萬左右的房源（單價十萬左右）。

??又如另一個在售的靜安區內環內的樓盤，近期將加推一批103平米的兩房，總價也基本都在1200萬以上。

??以上數據，是否意味著千萬總價左右（以下）的小戶型房源在上海內環內已經失寵了嗎？未來會不會越來越稀缺甚至消失？

??基本邏輯看似很簡單，給你上好的食材，你一般不會做家常菜吧？

??上海是全中國的上海，一定程度上是全國高凈值人群的第一置業選擇，目前全國高總價戶型（豪宅）成交占比最高的城市就是上海。

??而上海內環內的地段是不可復制的，從客戶的角度，既然選擇了在上海內環內買房，那自然而然是改善置業，既然是改善置業，一般來說肯定是買大面積，這也合情合理。如果預算有限，如一千萬左右甚至更低，選擇中外環可以買到相對大一點的面積，以時間換空間，這也是常規思路。

??而從開發商的角度，在做規劃的時候，會根據目標客戶的需求來設計戶型配比，當拿到一塊上海市中心的地，常規考慮的是改善型客戶的需求，在24年“7090”政策調整后，自然會設計以中大戶型為主，即使有小戶型，也往往套數有限占比不高（往往在30%以下甚至更低），而且會設置于小區內相對一般的位置，把更好的位置讓給大戶型產品。

??今后的上海內環內市場（中心城區），新盤預計將以大戶型為主力產品（輔助的小戶型產品也預計在100平米甚至120平米以上，而且套數/配比有限），乘以12萬+的單價，所以未來千萬左右總價的房源（即使是低樓層）在上海內環內可能將非常稀缺。

??但是我們認為，上海內環內的千萬左右總價（小戶型）房源還是有一定的市場需求的

??我們認為，以下幾類客群是上海內環內千萬左右總價小戶型產品的主力客群：

??客群A : 父母給子女買房

??父母經濟情況較好，手上有上海或外省市的幾套房子，有一定的存款/較高的退休金。為了給子女在上海買一套房定居（新上海人，例如給兒子準備婚房，怕沒有婚房不好找老婆），或改善住房條件（本地人置換）。子女往往比較年輕（30左右），工作和收入不錯，上班在陸家嘴靜安寺（金融等）或張江（IT、醫藥等）等區域，還貸能力較強，所以由父母出首付，子女來負責還貸，父母還可以貼補一定還貸壓力。這樣的客戶，關心的核心因素包括距離子女上班的地方和父母家都不能太遠（若為本地人）、附近有地鐵口和高架口、周邊生活配套比較充足、最好有一個房間可以讓父母有時候過來住等。

??客群B：原來居住市中心希望就近置換的、經濟條件尚可、人口較少的家庭

??幾代人一直居住在內環內（市中心），對片區有著深厚的感情，動遷或主動置換，還是考慮原居住地附近的新盤為主，其他片區不習慣，經濟條件處于中游水平，對于大面積的市中心房源的總價承受不了，一般預算不超過一千萬，家庭人口三至四人，如中年夫婦加一個孩子或再加一個老人，90-100平米的2+1房也基本夠住。

??客群C : 向往市中心便利繁華生活的新婚家庭

??年輕夫婦，丁克或剛結婚還沒要孩子，海歸/受過高等教育，經濟條件不錯，最看重的因素就是地段，基本只考慮市區核心位置的房子，對于交通、飲食、購物等配套的要求較高，不需要很大面積，甚至一個臥室也可以，全敞開的studio也可以。

??客群D：獨居或與伴侶一起居住的二代

??家庭條件較好，年紀較小，剛踏入社會，一個人住，向往自由，為了city walk和游玩方便，要求必須居住在市中心，距離靜安寺、新天地、安福路武康路這些常去購物游玩的地方比較近，要求樓盤有一定的知名度，說出去有面子，對于物業管理的要求較高，最好是酒店式公寓的管家服務，更注重裝修的時尚型奢華度和個性化的功能性（如較大的衣帽間）而非面積。

??客群E：給父母買房的中產子女

??中國人普遍講究孝道，在上海，子女在到了中年有較好的經濟條件后，往往會心疼父母還住在老破小，會考慮給他們買套新房住，老破小賣掉作為首付，貸款由子女來支付。像這種一般考慮在內環內為主，城市界面舊一點沒關系，關鍵要去超市、吃飯和去醫院都方便，老兩口住個80-100足夠了，再大沒必要，也不聚氣。

??以上五種客群只是舉例，相信還有其他的希望住在市中心新樓盤而又預算有限或家庭人口較少的客群，總價千萬的小戶型內環內新房較為符合他們的需求/預算。

??其實每一組買房客戶的需求都是不一樣的，對于家庭人口較少、單身或年輕新婚家庭或老齡夫婦的、希望享受市中心便利繁華生活的、總價預算又有限的客戶而言，市中心千萬左右總價的房源是相當有吸引力的。

??從客戶的角度，由于市中心千萬左右總價的小戶型房源相對供應量較少，所以物以稀為貴，抗跌性較強，未來如果出手也可能相對較為容易，也可能獲得相對高一些的回報（當然想買到也不容易，看準就要下手）。

??從開發商的角度，在做產品規劃的時候，不必千篇一律，可以“百花齊放”，結合地塊自身特性，可以考慮適當設置一些比較有特色有亮點的相對低總價小戶型產品，走一條錯位競爭的路，說不定可以脫穎而出，既保證了去化又一定程度上提升品牌美譽度。