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??11月28日，廣州舉辦城市更新發(fā)展大會暨項目推介會，一次性推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。其中，城中村改造項目是廣州城市更新的重頭戲，推介項目數(shù)量達到了43個，投資總額約6479億元。

??中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場了解到，列表中的城中村改造項目有部分因民營開發(fā)主體出險而停滯，此次公開推介是希望找到有實力、能解決融資問題的新合作伙伴。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至10月底，廣州一手住宅的庫存面積約1436萬平方米，去化周期將近22.7個月，城中村改造釋放的巨量供應(yīng)會否加大樓市的去庫存壓力是各方都關(guān)注的焦點。廣州正在嘗試一條破題思路，即利用房票制度將村民的安置需求定向引導到商品房市場，幫助存量房去化。例如，今年前10月，黃埔區(qū)網(wǎng)簽成交了5746套商品住宅，而同期通過房票認購的商品房達3723套。

??102個項目尋求合作

??公開信息顯示，10月份以來，已有多個城市舉辦城市更新項目推介會，旨在調(diào)動各方力量，加快落實相關(guān)改造工作。

??10月20日，上海舉辦了2025年城中村改造項目集中招商推介會，共推介10個區(qū)域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達2100億元，拉動建安投資約1600億元。

??10月28日，2025中國（重慶）城市更新論壇暨資源對接大會發(fā)布了220余個項目、總投資超2600億元的城市更新“機會清單”，現(xiàn)場簽約31個城市更新相關(guān)項目、總投資375億元，涵蓋工業(yè)遺存煥新、商業(yè)活力重塑、城市功能完善、歷史文化保護、智能科技等領(lǐng)域。

??相較上述兩個城市，廣州拿出來的合作資源規(guī)模更大，項目類型也較豐富。除了老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造，還有舊廠改造、歷史文化保護、基礎(chǔ)設(shè)施升級等各種類型。其中，在加強老舊小區(qū)整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區(qū)推出了7個宜居改造項目，投資11億元。危舊住房原拆原建自主更新方面，重點推介得勝崗、應(yīng)元路等8個項目，投資約18億元。歷史文化街區(qū)實施保護活化項目有7個，投資總額23億元。

??在實施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，此次重點推介了17個街區(qū)項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元）。

??從投資額來看，城中村改造項目占到了8077億元總投資額的八成，是當之無愧的主角。其中不乏巨無霸項目，例如，荔灣區(qū)的大坦沙島更新改造項目是廣州市首個打破權(quán)屬界線、整島統(tǒng)一規(guī)劃、實施連片更新改造的重點項目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規(guī)劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個。天河區(qū)的柯木塱城中村改造項目的規(guī)劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

??在本輪行業(yè)調(diào)整前，民營房企參與了廣州不少城中村改造項目，因為近幾年企業(yè)流動性緊張的影響，這些項目的改造進程被迫放緩乃至停滯，急需引入新的合作主體繼續(xù)推進建設(shè)。如，黃埔區(qū)筆村的融資區(qū)未開工住宅建筑面積約56萬平方米，未開工商業(yè)建筑面積12萬平方米，計劃投資金額約70億元，復(fù)建區(qū)也需要投入約23.6億元的資金。黃埔區(qū)相關(guān)部門表示，該項目的合作方式包括但不限于招引央企國企，以央企國企名義共同打造銷售品牌，增加銷售途徑和收益等方式。

??融資難、庫存高的解題思路

??根據(jù)《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021~2035年）》，廣州規(guī)劃至2025年，累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里）。為籌集改造資金，2024年，廣州申報城中村改造專項借款項目52個，共計獲得授信金額4096億元。

??“城市更新領(lǐng)域是天量資金需求。”某國有銀行的代表在會上表示，專項債和財政資金不應(yīng)被當作城市更新的“口糧”消耗，而應(yīng)作為項目資本金，最大限度的撬動銀行貸款，破解“財政資金有限、項目需求龐大”的困境。

??對比過往，金融機構(gòu)的支持力度已有所加大。據(jù)國家開發(fā)銀行的相關(guān)人士介紹，今年8月份，該行印發(fā)了貫徹落實《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》工作方案，圍繞試點、示范城市研究差異化政策，加快推動融資落地見效。如，此前項目的最低資本金比例要求是20%，如今，對于符合《國務(wù)院關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目資本金管理的通知》要求的項目，在投資回報機制明確、收益可靠、風險可控的前提下，可適當降低項目最低資本金比例，下調(diào)不得超過5個百分點，在一定程度上緩解了項目的資金壓力。

??對于城中村改造項目存量貸款的風險化解，部分銀行也摸索出了新路徑。白云區(qū)陳田村改造項目的存量銀團貸款有120億元，興業(yè)銀行是最大的債權(quán)人。在合作主體陷入流動性危機后，該行發(fā)現(xiàn)并購重組、破產(chǎn)重組、司法處置等傳統(tǒng)處置方式都無法確保債務(wù)的有效償付。最終轉(zhuǎn)變理念，從自救的角度出發(fā)，將當期保全、快速變現(xiàn)的訴求轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期經(jīng)營、控新降損，牽頭制定了紓困方案，引入華發(fā)股份代管代建，并向該項目授予了115億元的增量貸款，融資期限也拉長到了15年。據(jù)了解，今年10月份，陳田村改造項目的75億元增量資金已經(jīng)到位。對于因資金問題而爛尾的城中村改造項目而言，這種銀行自救模式有著重要的借鑒意義。

??合作主體和融資難題要破解，城中村改造項目建成后對商品房市場供求的影響亦需要統(tǒng)籌考量。2024年，廣州開始探索房票安置政策機制，鼓勵村民通過房票購買存量商品房，控制新建安置房規(guī)模，加速市場庫存去化。試水一年多，手握房票的村民已經(jīng)成為了部分區(qū)域房地產(chǎn)市場一股不容忽視的購買力。

??南崗西路片區(qū)城中村改造項目的房票兌換工作于11月17日開始，按每套200萬元計算，約能兌換1300套商品房，截至11月26日已有村民認購了340套商品房，兌換額度達9.75億元。

??主導多個城中村改造項目的科學城集團在11月23日披露，該公司已對接百余個房地產(chǎn)項目宣貫房票政策及流程，與42家房地產(chǎn)項目公司簽署房票核發(fā)服務(wù)協(xié)議，在楓下、金坑村銀嶺片區(qū)城中村改造項目率先推行房票政策，合計認購村民826位、819套，認購金額達13.6億元。第二批5個城中村改造項目也已全面啟動房票兌換簽約工作，目前村民意愿強烈，短時間內(nèi)認購近200套。