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??剛剛完成境外債重組的佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)集團(tuán)” ，01638.HK）又有新動(dòng)向。

??10月16日，廣州市海珠區(qū)政府宣布《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案（不含拆補(bǔ)方案）》已獲批復(fù)。該項(xiàng)目改造成本達(dá)198.18億元，復(fù)建安置資金總額162.45億元，實(shí)施主體被要求按照有關(guān)復(fù)建安置資金要求籌集改造資金，并納入政府監(jiān)管。

??石溪村改造項(xiàng)目的實(shí)施主體是廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣東佳紅”），該公司的兩位股東為佳兆業(yè)集團(tuán)及廣州本地一家民企。雖然廣東佳紅早在5年前就中標(biāo)成為了石溪村的改造合作企業(yè)，但受股東的流動(dòng)性危機(jī)影響，項(xiàng)目改造進(jìn)程緩慢。

??此次再度被確認(rèn)為實(shí)施主體，對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)的融資能力是一大考驗(yàn)。10月20日，佳兆業(yè)集團(tuán)有關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，石溪村項(xiàng)目一直以來(lái)都是該公司重點(diǎn)項(xiàng)目，“公司目前與商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)均有密切溝通，將積極籌措資金推動(dòng)石溪村項(xiàng)目。”

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??實(shí)施主體的身份保住了

??據(jù)悉，早在2009年，石溪村便向地方政府遞交了改造申請(qǐng)，并啟動(dòng)土地勘測(cè)、確權(quán)、房屋測(cè)量等數(shù)據(jù)摸查工作。2017年，該項(xiàng)目被納入廣州市2017年城市更新計(jì)劃。2020年，《石溪片區(qū)策劃方案》通過(guò)廣州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)會(huì)議審議。

??2020年底，石溪村宣布公開(kāi)招標(biāo)舊村改造合作企業(yè)，要求合作企業(yè)注冊(cè)資本不得低于5億元，總資產(chǎn)不低于300億元，凈資產(chǎn)不低于100億元，公告發(fā)布日前5年房屋建筑面積累計(jì)竣工驗(yàn)收100萬(wàn)平方米以上，并在廣州市范圍內(nèi)取得城市更新舊村改造單一項(xiàng)目，按計(jì)容建筑面積計(jì)算不少于150萬(wàn)平方米。

??最終廣東佳紅以89.87%的同意率中標(biāo)。廣東佳紅由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司持股55%，廣州紅八方城市更新有限公司持股45%。廣州紅八方城市更新有限公司的控股股東為廣東紅八方集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅八方集團(tuán)”）。

??根據(jù)招標(biāo)公告，石溪村的改造過(guò)程將分四期進(jìn)行，須在2021年12月31日前完成實(shí)施方案審批、完成補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)補(bǔ)償安置協(xié)議簽約，2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

??2021年底，佳兆業(yè)集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目的進(jìn)程也卡在了實(shí)施方案審批這一關(guān)。該公司出險(xiǎn)后，石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社曾發(fā)布多份告知書，向村民介紹項(xiàng)目的進(jìn)展及相關(guān)安排。例如，2021年12月的告知書透露，佳兆業(yè)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)自身并非資不抵債，僅為暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題，集團(tuán)層面已擬定多項(xiàng)措施進(jìn)行資金籌措。紅八方集團(tuán)也表示將與佳兆業(yè)集團(tuán)同舟共濟(jì)，保障廣東佳紅能夠順利推進(jìn)并完成石溪村的更新改造工作。

??隨著時(shí)間的推移，佳兆業(yè)集團(tuán)的境況并沒(méi)有明顯的好轉(zhuǎn)跡象，市場(chǎng)上開(kāi)始傳出石溪村將更換合作企業(yè)的消息。2023年7月，石溪村曾召開(kāi)一次會(huì)議，內(nèi)容包括項(xiàng)目進(jìn)展、引進(jìn)國(guó)企央企的工作情況以及直接清退廣東佳紅面臨的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，廣州本地國(guó)企曾有意接手該項(xiàng)目，但最終沒(méi)有落實(shí)。

??隨著《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案（不含拆補(bǔ)方案）》的批復(fù)，懸念有了答案。方案提到，該項(xiàng)目采取全面改造方式，以石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為改造主體。以合作改造模式實(shí)施更新改造，由廣東佳紅作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體的實(shí)施工作。

??也就是說(shuō)，雖然目前流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，但經(jīng)過(guò)多番博弈，佳兆業(yè)集團(tuán)還是成功留在了牌桌上。

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??改造資金從哪里來(lái)？

??石溪村的改造范圍總用地面積為101.44公頃，改造范圍內(nèi)規(guī)劃總計(jì)容建筑面積284.45萬(wàn)平方米，融資區(qū)計(jì)容建筑面積為99.09萬(wàn)平方米。如實(shí)際改造成本超出198.18億元，實(shí)施主體需自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。項(xiàng)目按四期分期實(shí)施，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。項(xiàng)目需按市、區(qū)要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成實(shí)施方案表決、首期復(fù)建安置資金繳存、拆遷補(bǔ)償安置方案編制和表決等前期工作。

??近兩年，廣州已有不少城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施主體由民企變更為央企或國(guó)企，主要原因是民企的資金實(shí)力、履約能力等受村民質(zhì)疑。而石溪村改造停滯多年的原因之一也是佳兆業(yè)集團(tuán)深陷資金困局。

??企查查的信息顯示，廣東佳紅兩位股東所持的股權(quán)都出質(zhì)給了廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行，總數(shù)額為5.1億元，目前均已被凍結(jié)。廣東佳紅的法定代表人陳燕坤也被限制高消費(fèi)，涉案總金額約4.9億元。

??作為廣東佳紅的大股東，佳兆業(yè)集團(tuán)能否籌集到足夠的改造資金是石溪村項(xiàng)目未來(lái)能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。9月15日，該公司宣布其境外債務(wù)重組所有條件均已達(dá)成，重組方案生效后，將實(shí)現(xiàn)削債規(guī)模約86億美元，債務(wù)期限平均展期5年，公司在2027年底前無(wú)剛性還本壓力，化債工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??償債壓力減輕了，但經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)還沒(méi)有明顯改善，今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入37億元，同比下降31.8%，虧損額同比增加12.3%至100.97億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余約7.5億元。

??截至6月底，佳兆業(yè)集團(tuán)仍有超百個(gè)、總占地面積約3100萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，計(jì)劃通過(guò)每年持續(xù)轉(zhuǎn)化，補(bǔ)充開(kāi)發(fā)貨源。以該公司當(dāng)前的現(xiàn)金流水平，獨(dú)立開(kāi)發(fā)顯然有難度，引入強(qiáng)援是一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。8月份，佳兆業(yè)集團(tuán)與中信城開(kāi)就深圳舊改項(xiàng)目——福田佳園簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬組建聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)，以“共同管理”模式推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。

??對(duì)于石溪村項(xiàng)目是否也將引入中信城開(kāi)，佳兆業(yè)集團(tuán)沒(méi)有給出明確答案，僅表示：“我司與中信系為戰(zhàn)略合作伙伴，雙方有多個(gè)大型合作項(xiàng)目同步開(kāi)發(fā)建設(shè)。”

??今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)在廣州的另一個(gè)城中村改造項(xiàng)目——白云佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)已復(fù)工，一期回遷房計(jì)劃年內(nèi)完工交付，同時(shí)擇機(jī)推動(dòng)融資區(qū)的項(xiàng)目銷售。有業(yè)內(nèi)消息稱，在白云區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，銀行已為該項(xiàng)目提供融資支持。至于石溪村項(xiàng)目，則有可能申請(qǐng)城市更新專項(xiàng)債或?qū)ｍ?xiàng)借款。