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??2025年以來(lái)土地市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)走勢(shì)。

??前三季度，300城土地成交面積累計(jì)同比下降7%，降幅持續(xù)收窄，成交金額累計(jì)同比正增7%，一二線韌性顯著好于三四線。

??地市止跌企穩(wěn)對(duì)樓市新房供求會(huì)帶來(lái)哪些影響？

??CRIC選擇了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金額居前的重點(diǎn)城市，短期來(lái)看這些城市樓市熱度同樣居前，但對(duì)成交規(guī)模提升有限。

??2025年整體地市延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前9月300城土地成交面積為48534萬(wàn)平方米，累計(jì)同比降幅收窄持穩(wěn)7%左右。成交金額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，2025年前9月300城土地成交金額為15799億元，同比增長(zhǎng)7%。

??分能級(jí)來(lái)看，一二線韌性顯著好于三四線。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一線城市和二線城市2025年前9月成交金額、成交均價(jià)同比增幅均超10%，其中一線城市累計(jì)成交均價(jià)漲幅達(dá)到43%。一二線城市溢價(jià)率均在10%以上，較去年同期穩(wěn)中有增。

??三四線暫未止跌，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率較去年同期仍降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從重點(diǎn)城市來(lái)看，前9月土地成交金額TOP5城市土地占全國(guó)成交金額的比重達(dá)到了33%。

??上海土地成交金額排在全國(guó)首位，接近2000億元，同比增長(zhǎng)86%。杭州、北京土地成交金額也突破1000億元，其中杭州土地成交金額為1406億元，排在第二位，北京緊隨其后，以1247億元排在第三。

??其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投資熱情居高不下，究其原因，與京滬杭蓉等樓市行情短期高熱不退密切相關(guān)，在“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下倒逼房企更加積極補(bǔ)倉(cāng)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??CRIC重點(diǎn)梳理了上海、北京、杭州、成都和西安五個(gè)城市過(guò)去三年土地平均拿地到銷(xiāo)售情況后，對(duì)2025年拿地地塊動(dòng)工情況進(jìn)行了細(xì)分。

??我們發(fā)現(xiàn)，杭州項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較快，2025年成交地塊中已有六成以上地塊進(jìn)入了開(kāi)工階段。上海部分開(kāi)工和全部開(kāi)工累計(jì)占比也在五成左右。

??不過(guò)，西安2025年成交地塊中近九成尚未開(kāi)工，整體開(kāi)工率偏低，這與短期內(nèi)新房市場(chǎng)成交萎靡密切相關(guān)，開(kāi)發(fā)房企多將精力聚焦于銷(xiāo)售端，主動(dòng)延緩宅地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以避免樓市供應(yīng)過(guò)剩。

??結(jié)合城市項(xiàng)目開(kāi)工情況和過(guò)去三年從項(xiàng)目拿地到首開(kāi)時(shí)間推算，上述五個(gè)重點(diǎn)城市前8月成交的土地預(yù)計(jì)將在2025年四季度-2026年上半年入市，預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1944萬(wàn)平方米，同比下降29%。

??其中，成都、西安供應(yīng)規(guī)模約500萬(wàn)平方米，北京、上海、杭州基本保持在300萬(wàn)平方米左右。

??從同比變化情況來(lái)看，成都、杭州縮量顯著，同比降幅均超40%，上海降幅為28%，北京、西安基本與去年同期持平。

??從前8月成交地塊預(yù)期入市節(jié)奏來(lái)看，剔除已上市的部分地塊，成都、杭州、上海2025年四季度仍是供應(yīng)高峰，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比超50%，

??值得關(guān)注的是上海、杭州，因2025年以來(lái)整體項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度加快，且前8月成交地塊預(yù)期都將在2026年一季度之前上市，若后續(xù)無(wú)新的宅地出讓?zhuān)路抗?yīng)還將持續(xù)告急。

??北京新房高峰預(yù)計(jì)在2026年一季度，預(yù)期新增供應(yīng)面積占比為43%。

??西安受樓市低迷行情影響，2025年以來(lái)入市節(jié)奏持續(xù)放緩，預(yù)期供應(yīng)高峰將集中在2026年上半年，而且從變化趨勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出逐個(gè)季度遞增的特征。

??接下來(lái)，以涉宅用地單個(gè)地塊成交樓面價(jià)作為切入點(diǎn)，假定2025年前8月成交涉宅地塊都將在未來(lái)1年內(nèi)形成有效供應(yīng)，以2025年前8月各城市新房成交均價(jià)作為錨點(diǎn)，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對(duì)每宗地塊的售價(jià)進(jìn)行了預(yù)估。

??若2025年四季度開(kāi)工工期和拿證速度無(wú)延遲，相關(guān)項(xiàng)目可順利入市，不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大體呈現(xiàn)出如下特征：

??從上表可以看出，北京預(yù)期新增供應(yīng)中仍以剛改產(chǎn)品為主力，占比高達(dá)46.9%。

??進(jìn)一步從成交情況來(lái)看，北京剛改產(chǎn)品或存在供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題，而中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)不足。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，剛需、高改豪宅產(chǎn)品供需基本匹配，占比接近。而剛改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)占比46.86%顯著高于成交占比31.62%，而中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)占比15.63%顯著低于成交占比25.51%，存在一定程度錯(cuò)配。

??上海、成都、杭州、西安基本以剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力，其中成都、杭州、西安剛需產(chǎn)品占比過(guò)半，西安高達(dá)62.2%。

??值得關(guān)注的是上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近二成，高端供應(yīng)相對(duì)充裕，也為豪宅市場(chǎng)成交放量提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??結(jié)合成交來(lái)看，上海預(yù)期供應(yīng)結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)基本匹配，剛需產(chǎn)品存在一定程度的供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題，而高改豪宅預(yù)期供應(yīng)占比達(dá)到17.56%，略高于成交占比9.21%，因豪宅產(chǎn)品持續(xù)放量，高端市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)階段性成交疲軟行情。

??杭州剛改產(chǎn)品供不應(yīng)求加劇，剛改產(chǎn)品為杭州2025年前8月成交主力，占比高達(dá)49.07%，而預(yù)期2025年四季度-2026年上半年新房供應(yīng)占比僅為26.41%。剛需和高改豪宅產(chǎn)品或?qū)⒋嬖诠┙o過(guò)量。

??成都高端中改產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)嚴(yán)重不足，預(yù)期供應(yīng)量占比不足15%，而從2025年上半年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，成交占比高達(dá)34.46%，供不應(yīng)求現(xiàn)象持續(xù)加劇。

??西安剛需產(chǎn)品供給過(guò)量，剛需產(chǎn)品預(yù)期供應(yīng)量占比高達(dá)62.22%，而2025年前8月成交占比僅為15.57%，而剛改、中改產(chǎn)品嚴(yán)重供給不足，供需錯(cuò)配較為顯著。

??整體來(lái)看，上海、杭州、成都等城市供應(yīng)“量跌質(zhì)增”或能維持去化熱度，但對(duì)成交規(guī)模提升有限。

??上海、杭州、成都等預(yù)期供應(yīng)和成交匹配度相對(duì)較高，但因預(yù)期供應(yīng)量同比持降，對(duì)未來(lái)成交放量提振作用有限，但對(duì)于整體市場(chǎng)熱度維穩(wěn)有積極作用。北京、西安庫(kù)存消化周期偏高，都在20個(gè)月以上，預(yù)期供應(yīng)放量也將造成一定的庫(kù)存積壓。