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??剛剛過去的11月份，二手房傳來了好消息。

??30個重點城市二手房成交面積較10月出現了回升，環比上漲14%。

??其中，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環比增幅都超過了20%。

??從11月份的數據來看，不是個別城市二手房成交量上升，各能級都有城市二手房環比上漲。

??且從部分城市來看，老破小掛牌量開始減少，很多房東選擇變售為租，出現了惜售的現象。

??二手房市場的這些積極信號，對未來整體市場的穩定極其重要。

??CRIC數據顯示，2025年11月重點30個城市二手房成交面積1704萬平方米，環比上升14%，累計來看，前11月30個重點城市二手房成交面積19507萬平方米，累計同比上漲3%。

??在整體市場承壓下，11月二手房市場環比回升，同比保持增長是一個積極信號。

??從各能級來看，一線城市環比上漲10%，二線城市環比上漲13%，三四線城市環比上漲37%，各能級城市都保持上漲，這說明并非個別城市成交量上漲。

??我們認為，二手房成交量的上升對當前市場是一個好消息，雖然以價換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，有買才有賣，二手房的需求穩定對整個一二手市場的整體穩定有著較為積極的作用。

??聚焦到城市來看，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環比增幅都超過了20%。

??其中成都11月成交量在30個重點城市中領跑，達174萬平方米，環比增長24%，前11月累計同比上升13%。

??從成交均價來看，11月大成都區域的新房住宅認購均價約為20117元/平方米，房價小幅回調，環比下降約4.78%。24個區域的新房價格呈現分化走勢：環比上漲區域有11個，主要位于遠郊；下降區域有13個，主城區價格波動主要受成交結構影響。

??上漲區域中，表現突出的是錦江區和金牛區，新房成交均價分別約5.28萬元/平方米和約2.5萬元/平方米，環比上漲約2977元/平方米和約1813元/平方米，推動均價上漲的主要因素是受多個中高端項目集中成交帶動。下降區域中，降幅較大的區域有高新南區、武侯區和天府新區。

??上海以171萬平方米成交量排第二，成交環比增長22%，前11月累計同比上升10%。

??從成交均價來看，11月上海全市成交均價35399元/平方米，環比微降1.54%，且降幅較10月有所收窄。

??除了成交量上升成交均價降幅收窄之外，上海二手房市場開始出現房東惜售的情況，部分房東選擇變售為租，尤其是部分核心區位老破小，掛牌量出現下降。

??這說明目前市場買賣雙方心態博弈加劇，觀望和惜售同時出現，形成了當前上海二手房市場的特殊現象

??國家統計局數據顯示，2025年10月70個大中城市各線城市商品住宅銷售價格環比和同比均下降，二手房房價下跌幅度大于商品住宅。

??在以價換量依然為主流的市場環境下，如何判斷二手房后續價格走勢？

??可以參考租賃回報率。

??近年來多家大型商業銀行多次宣布下調人民幣存款利率，下調后，五年期存款整存利率已低于1.8%，近期不少銀行推出了年末攬儲活動，部分銀行調整后三年期利率可達1.9%，但仍小于2%。

??因此，可以以租賃回報率是否達到2%作為參考指標。不足2%的，價格仍有下行空間；達到2%，可以觀望；達到2.5%，為優質資產；達到3%，基本可以入手。

??近期部分城市變售為租也與租賃回報率提升有較大關系。

??二手房市場的回升對年末整體市場而言是個積極信號。一二手房一直都存在著聯動關系，如果一二手房總的需求量保持在一個穩定的規模，那就不用對整個市場太過擔心。

??11月一二手成交總面積環比微增1%，北京、武漢前11月累計一二手同比與去年持平，上海、成都、重慶、西安則較去年還有一定的上漲，這些城市當前的購房需求相對穩定，也是當前穩定全國大盤的基石。