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??房地產(chǎn)歷來關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展、關(guān)系經(jīng)濟(jì)安全，也關(guān)系人民群眾切身利益，2026年即將到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向備受關(guān)注。

??12月10日至11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在提到明年經(jīng)濟(jì)工作要抓好的重點(diǎn)任務(wù)時(shí)，圍繞房地產(chǎn)發(fā)展作出了多個(gè)方向的重要部署。

??會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)工作的表述是：“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

??這些表述，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)重塑的路線圖已經(jīng)成型，為處于回穩(wěn)關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了政策路徑，也釋放出“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險(xiǎn)”的清晰信號(hào)。

??新供給 新需求 新平衡

??房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要發(fā)展因素，做好房地產(chǎn)穩(wěn)定工作對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展、維護(hù)人民群眾切身利益至關(guān)重要。

??這次會(huì)議提出房地產(chǎn)要“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新部署，也是對(duì)城市發(fā)展模式已從大規(guī)模增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主作出的適應(yīng)要求，這是一個(gè)重要轉(zhuǎn)變。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，會(huì)議提到“去庫存”，說明去庫存重回政策重心。

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國商品房待售面積是75606萬平方米，比9月末減少了322萬平方米，今年以來連續(xù)8個(gè)月減少。不過，同比卻增長了3.3%，去庫存壓力仍存。

??對(duì)于優(yōu)供給，李宇嘉認(rèn)為，新市民、人才等群體對(duì)保租房的需求增加，初創(chuàng)人群對(duì)租住和辦公融合的空間需求增加，靈活就業(yè)者需要午餐、充電、歇息的場(chǎng)所需求增加，但供給缺口大，迫切需要盤活存量來解決這類需求。

??“過去，囿于資金來源、資金平衡、對(duì)象選擇等因素，類似的項(xiàng)目落地比較少，預(yù)計(jì)2026年這類項(xiàng)目在資金上將有所突破，項(xiàng)目也會(huì)明顯增加?！崩钣罴畏治龇Q。

??接下來，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，就需要以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，轉(zhuǎn)移人口市民化以及城市更新等情況和部署，都將形成房地產(chǎn)新的供需增長點(diǎn)和平衡點(diǎn)。

??收購 盤活 化風(fēng)險(xiǎn)

??對(duì)于存量商品房工作，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述是“推進(jìn)處置存量商品房工作”，今年的表述為“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這預(yù)示著2026年各個(gè)城市將加大收購存量商品房的力度。

??上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰認(rèn)為，“鼓勵(lì)收購存量商品房用于保障性住房”是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)部署的最大新意，也是真正的制度性突破，有力消除了過去兩三年在保障性住房路線不夠清晰明確而給市場(chǎng)造成的困惑困擾，這個(gè)政策的確立將帶來“恢復(fù)行業(yè)動(dòng)能－提升社會(huì)民生－消弭市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的“三贏效應(yīng)”。

??今年11月份以來，全國多個(gè)城市密集推出新一輪存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃。除了杭州，廣州也再次發(fā)布房源征集通告，進(jìn)一步加大收購存量商品房用作保障性住房的力度，明確收購房源建筑面積原則上在90平方米以下且優(yōu)先選取整棟或獨(dú)立單元未售樓棟項(xiàng)目。青島市則表示，將繼續(xù)深化和完善存量商品房收購用作保障性住房的創(chuàng)新模式，堅(jiān)持“以需定購”原則，持續(xù)優(yōu)化政策體系，擴(kuò)大收購范圍和規(guī)模，強(qiáng)化項(xiàng)目后續(xù)管理與服務(wù)，探索建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過60個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超32個(gè)城市發(fā)布征集公告。

??對(duì)于地方政府十分關(guān)心的收儲(chǔ)資金支持問題，有分析人士建議，盡管財(cái)政部提出用專項(xiàng)債券收儲(chǔ)存量商品房，但專項(xiàng)債券額度有限，且需優(yōu)先用于存量土地，導(dǎo)致收購存量商品房資金不足，明年確保長期、穩(wěn)定的收儲(chǔ)資金來源，是這項(xiàng)政策能夠很好推進(jìn)的關(guān)鍵。

??收儲(chǔ)存量商品房和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。對(duì)于化解風(fēng)險(xiǎn)，最受市場(chǎng)關(guān)切的是，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)比2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，當(dāng)時(shí)的表述是“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”。同樣是化解風(fēng)險(xiǎn)，去年表述是“有效防范”，今年是“積極穩(wěn)妥”，這對(duì)于后續(xù)化解一些企業(yè)的債務(wù)問題，將會(huì)突出市場(chǎng)化和法治化的“穩(wěn)妥”處理策略。

??李宇嘉也認(rèn)為，短期內(nèi)防風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)的重點(diǎn)任務(wù)?！爱?dāng)前，出險(xiǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置仍在進(jìn)行，近期個(gè)別龍頭企業(yè)債務(wù)問題再次加劇市場(chǎng)擔(dān)憂；新房銷售放緩也給保交樓持續(xù)帶來壓力，同時(shí)銀行個(gè)貸不良率有所上升。因此，綜合處置行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)軟著陸的任務(wù)依然存在?！?/p>

??公積金對(duì)接“好房子”

??這次會(huì)議還提出，深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)住房公積金的內(nèi)容鮮有提及，這次將深化住房公積金制度改革寫入其中，無疑是住房公積金領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

??2025年，各地已開展了一系列住房公積金改革舉措，進(jìn)一步發(fā)揮了公積金在解決住房需求和穩(wěn)住樓市中的作用，住房公積金的提取使用范圍進(jìn)一步拓展。很多城市支持租房提取公積金，支持公積金用于支付購房首付款，部分地區(qū)還允許提取公積金用于加裝或更新電梯。

??住房公積金作為普惠金融的核心載體，明年會(huì)成為改革的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)，將更加注重激活民生金融資源、支持合理住房消費(fèi)。

??“當(dāng)前住房公積金制度面臨一些現(xiàn)實(shí)限制，比如部分城市個(gè)貸率偏低、異地貸款流程有待優(yōu)化、對(duì)租購并舉支持力度不足等。”李宇嘉認(rèn)為，住房公積金是當(dāng)前最主要的住房普惠金融工具，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大其作用，甚至可探索以此為基礎(chǔ)組建住房銀行，更好地支持新市民、青年群體及房地產(chǎn)新模式的轉(zhuǎn)型。

??值得關(guān)注的是，這次會(huì)議在表述上，將“深化住房公積金制度改革”和“有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”并列放在一起，這也意味著后續(xù)在住房公積金的使用上，將向購買“好房子”傾斜，政策會(huì)進(jìn)一步完善和擴(kuò)大支持力度。

??東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲建議，住房公積金制度改革有3個(gè)方向：一是提升統(tǒng)籌層級(jí)與異地互認(rèn)，打破公積金的屬地化管理壁壘，實(shí)現(xiàn)“錢隨人走”，支持新市民、青年人在都市圈內(nèi)的跨城購房需求，解決資金閑置與短缺并存的區(qū)域錯(cuò)配問題。二是拓展使用場(chǎng)景與降低門檻，如加大對(duì)租房、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等提取的支持力度。三是構(gòu)建差異化信貸激勵(lì)，緊扣會(huì)議提出的“好房子”建設(shè)，對(duì)購買高品質(zhì)、綠色低碳住宅的繳存人提供更高的貸款額度或更優(yōu)惠的利率，以此引導(dǎo)市場(chǎng)供給側(cè)的品質(zhì)升級(jí)。

??這次會(huì)議再提到降準(zhǔn)降息，這也是房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心的政策動(dòng)向，隨著貨幣政策適度寬松和財(cái)政政策更加積極，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來直接或者間接的效應(yīng)，這對(duì)住房交易活躍和樓市預(yù)期修復(fù)，將大有裨益。