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??今年年底到明年年初行業(yè)將處于非常重要的筑底階段。

??一個(gè)積極的信號(hào)是，11月房?jī)r(jià)止跌的城市較上月增加了5個(gè)，共有11個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌，其中8個(gè)城市環(huán)比上漲。

??環(huán)比止跌的城市分別是：合肥、襄陽(yáng)、南京、貴陽(yáng)、上海、沈陽(yáng)、重慶、揚(yáng)州、大連、銀川、安慶。

??這說(shuō)明前期政策開(kāi)始顯效，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)觸底并開(kāi)始企穩(wěn)。

??值得注意的是，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布后，住建部部長(zhǎng)發(fā)表署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，其中提到“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”。這也將成為“十五五”期間，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要發(fā)力點(diǎn)。

??從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市從上個(gè)月的6個(gè)增加至8個(gè)，同時(shí)房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量明顯減少，從上個(gè)月的64個(gè)減少至59個(gè)，即少了5個(gè)城市，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)止跌的城市數(shù)量增加至11個(gè)。

??這組數(shù)據(jù)背后的信號(hào)意義在于，越來(lái)越多城市房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底并企穩(wěn)，止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)更加明顯。

??從近一年來(lái)房?jī)r(jià)漲跌城市變化來(lái)看，7月國(guó)常會(huì)定調(diào)“更大力度推動(dòng)止跌回穩(wěn)”，市場(chǎng)預(yù)期率先改善，隨后的8月份房?jī)r(jià)止跌的城市數(shù)量增加至13個(gè)，隨后房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量在9、10月有所減少。一方面是房企以價(jià)換量的營(yíng)銷策略，另一方面以上海“滬六條”、深圳放松限購(gòu)為代表，20余城政策“組合拳”密集出臺(tái)，政策從出臺(tái)到見(jiàn)效稍有滯后，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自于交易登記備案，與實(shí)際成交之間有兩到三個(gè)月的時(shí)間差，所以政策效應(yīng)在11月開(kāi)始有了顯現(xiàn)。再加上年底房企沖刺業(yè)績(jī)加大了改善房源供應(yīng)，部分城市價(jià)格觸及階段性底部，帶動(dòng)市場(chǎng)信心。

??值得注意的是，四季度以來(lái)的政策效果，還將陸續(xù)釋放，今年年底到明年初，行業(yè)筑底關(guān)鍵期已至，市場(chǎng)量?jī)r(jià)將逐漸開(kāi)始企穩(wěn)。

??從具體城市來(lái)看，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比漲0.3%領(lǐng)漲全國(guó)，此外南京、貴陽(yáng)漲幅均為0.2%。無(wú)論是同比還是環(huán)比，上海新房?jī)r(jià)格漲幅均為正，展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，這已是上海新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)第76個(gè)月保持環(huán)比上漲或持平。如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)，可以看出，上海新房?jī)r(jià)格漲幅維持在0-1%之間，這是一個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的積極表現(xiàn)。

??隨著熱點(diǎn)城市傳導(dǎo)，再加上改善型需求釋放，越來(lái)越多城市將會(huì)迎來(lái)筑底企穩(wěn)。

??不過(guò)相較于新房，二手房仍在以價(jià)換量。

??70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)三個(gè)月為0，從市場(chǎng)層面來(lái)看，我們注意到得益于當(dāng)前積極的金融政策導(dǎo)向，各地多數(shù)二手房轉(zhuǎn)售為租，而區(qū)位較差、品質(zhì)偏落后的二手房?jī)r(jià)格仍存調(diào)整空間，其價(jià)格指數(shù)的調(diào)整節(jié)奏或滯后于行業(yè)實(shí)際筑底周期。

??在行業(yè)筑底關(guān)鍵階段，住建部再發(fā)聲，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??“保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”住建部部長(zhǎng)倪虹在12月16日出版的《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的署名文章，表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

??這是基于房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提出的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的重要內(nèi)容，并明確指出兩個(gè)“推動(dòng)”：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為注重提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。

??住建部提出，在推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中要處理好“五大主要關(guān)系”。

??具體來(lái)看，一是長(zhǎng)期和短期的關(guān)系，既要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度改革，也要立足當(dāng)前，落實(shí)好已出臺(tái)政策舉措，著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)；二是頂層設(shè)計(jì)和因城施策的關(guān)系；三是市場(chǎng)和保障的關(guān)系；四是增量和存量的關(guān)系；五是促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

??在“六大重點(diǎn)任務(wù)”中明確提出優(yōu)化保障性住房供給、穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)、改革開(kāi)發(fā)融資銷售制度、實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程、實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)、建立房屋全生命周期安全管理制度。

??短期來(lái)看，止跌回穩(wěn)仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，在剛剛過(guò)去的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”也被列為明年經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容，結(jié)合住建部最新定調(diào)，未來(lái)的政策體系的目標(biāo)是建立一個(gè)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)。當(dāng)前行業(yè)處于筑底關(guān)鍵期，在政策組合拳下，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多城市加入量?jī)r(jià)止跌的行列。

??行業(yè)仍處于筑底的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)將在“筑底”與“轉(zhuǎn)型”中尋找新平衡，短期穩(wěn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期則以城市更新和好房子為抓手向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??正如住建部長(zhǎng)所言，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。未來(lái)，行業(yè)將從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)將從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，通過(guò)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定，將助力經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。