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??北京CBD商業地標之一世貿天階迎來轉型。

??龍湖商業和世貿天階的業主方北京奧中興業房地產開發有限公司于近期簽約，雙方在世貿天階項目開展合作。龍湖商業稱，雙方將聯袂打造北京CBD商業美學地標，這也是龍湖商業在北京的第10個項目。根據雙方規劃，未來世貿天階將交由龍湖商業進行改造運營，通過引入新品牌與業態實現轉型。

??中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，世貿天階地處朝陽CBD黃金地段，2.5億元、250米天幕仍具話題流量，若龍湖能把“天街”系列成熟的品牌庫、會員體系、數字化運營和一店一策打法導入，有望把客流重新拉回，并提升周邊寫字樓與居住人群的復購黏性。

??對奧中興業而言，引入龍湖等于引入專業運營商，可快速止損、穩定租金預期；對龍湖而言，則是一次低成本切入和高曝光背書的機會，若改造成功，可沉淀為可復制的存量盤活樣板，利好后續輕資產拓展。

??昔日“頂流”

??世貿天階于2006年建成并投入使用，是北京CBD區域早期的高檔綜合體驗購物空間。其最令人矚目的標志是長250米、寬30米的巨型電子天幕，曾以“全北京向上看”的廣告語深入人心，成為網紅打卡地。可是近年來，隨著北京新興商業體的不斷涌現，世貿天階在品牌組合和消費體驗上逐漸顯露出老態，客流量下滑嚴重，失去了光環。

??世貿天階由南北兩翼休閑購物中心和兩座5A寫字樓組成，建筑面積約21萬平方米，其中商業部分約8萬平方米。據世貿天階此前運營方公布的消息，天幕總耗資2.5億元，由曾獲奧斯卡獎和四次艾美獎的好萊塢舞臺大師Jeremy Railton設計，每年吸引游客1000萬人次。

??但是，伴隨商業地產井噴，一個又一個的購物中心如雨后春筍般拔地而起，商業地產進入存量時代，資產的價值不再僅僅取決于地理位置，更取決于運營能力。當西班牙快時尚品牌Uterqüe、英國老牌零售商馬莎百貨等國際品牌相繼撤店，曾經雄心勃勃開拓的市場逐漸失去，世貿天階只能放下身段從高端向快時尚轉型。

??可在快時尚品牌遍地開花的當下，各大主流消費場所都可見它們的身影，世貿天階的競爭優勢進一步被削弱。同時，世貿天階不夠精細化、與市場脫節的弊端開始顯現。

??柏文喜認為，世貿天階250米天幕把街區一分為二，南北區僅地下一層連通，同層店鋪互不串聯，顧客需繞到室外再進入，導致動線割裂、聚客性差。外街淪為兒童游樂和老年遛彎場所，缺夜經濟、缺首店、缺社交打卡點，未能跟上沉浸式、策展型商業趨勢。更重要的是，世貿天階引以為傲的天幕IP，如今多播放廉價祝福廣告，互動內容缺失，對年輕客群吸引力大幅下滑。

??周邊商業項目分流，讓世貿天階加快沉寂。將“潮流”做到極致的三里屯太古里、主打“藝術”的僑福芳草地以及主張“青年文化”和“策展型零售”的THEBOX朝外陸續興起，為世貿天階帶來了較大的競爭壓力。

??天幕依然璀璨耀眼，但品牌撤店、消費者轉身帶來的高空置率，難掩世貿天階的“中年之殤”。記者此前實地走訪發現，世貿天階內部品牌商戶陸續撤離，從首層到頂層均有不同程度的空置，即便是南區一層黃金位置，也有較多空置鋪位。

??為緩解壓力，這個項目也曾多次進行改造升級、調整定位。其最近一次改造是在2024年，當時世貿天階對巨幅天幕進行升級，提升視覺效果的同時，增加顧客的互動感和體驗感。此外，項目還通過引入盒馬，在一層中庭廣場打造燒烤市集等方式，吸引附近居民，但效果寥寥。

??開發商求生

??商業運營不利，讓昔日的商業地標不得不直面生存危機。多年來，世貿天階運營方曾多次向資本市場拋出橄欖枝，試圖緩解投資方的資金困境。

??早在2015年，世貿天階曾秘密掛售，美國私募股權基金公司黑石集團是世貿天階買家，當時項目報價約為40億元，并且雙方已步入深度收購階段。但因項目擁有者的資產問題，導致收購擱淺。

??此次失利并未阻止世貿天階項目試圖變現。

??2017年，世貿天階項目作為底層資產獲得了商業地產抵押貸款支持票據，第一期發行金額29億元。據相關機構人士稱，當時世貿天階的股東方希望利用資產證券化手段獲得資金，置換償還此前從銀行獲得的數億元貸款。

??世貿天階的股東方世貿天階投資集團，法定代表人是吉增平，董事長是吉增和，后者也是北京奧中興業的實際控制人。

??世貿天階開業一炮而紅后，吉增和所掌管的世貿天階投資集團開始擴大投資版圖，涉足科學研究和技術服務、文娛及體育產業等多個產業，但目前已經有4家公司注銷，還有一家名為天作創新（北京）科技產業發展有限公司被限制高消費。

??世貿天階投資集團也曾聯合多方開展合作，投資開發文旅項目。2009年，世貿天階投資集團規劃投資河南省焦作市云臺山風景名勝區內的仙那度奇境小鎮，同時也計劃將另一座世貿天階落地在此處。當時，因為缺少資金購買土地，世貿天階投資集團便與京能集團合作成立了天階云臺（北京）投資有限公司。

??但這一項目波折百出。因資金困難，世貿天階投資集團曾違規周轉資金，虛假出資。事后吉增和為表感謝向京能集團原董事長行賄上千萬元，東窗事發后，后者被判處有期徒刑11年。如今，世貿天階集團及京能置業股份有限公司均已退出該公司。

??無論是過去幾年的調整嘗試，還是在資本變現的運籌，世貿天階至今未能找回昔日的光彩。龍湖商業的入局，能否助力世貿天階這一傳統地標轉型成功，成為項目未來運轉關鍵。

??“天階”變“天街”

??接手世貿天階后，龍湖商業在北京形成了“九天街一星悅薈”的格局，覆蓋了大興、房山、朝陽等多個區域，形成網格化布局。

??2025年上半年，龍湖商業租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%。截至2025年6月30日，龍湖商業累計運營商場89座，運營總建面943萬平方米，已開業項目覆蓋城市24個，合作品牌數超7300家，其中戰略品牌數超400家。

??柏文喜表示，世貿天階是龍湖在北京落子的第10個商業項目，龍湖商業“一店一策”的差異化運營模式，或將為世貿天階注入新基因。不過，世貿天階作為一個地標級大型老舊商業體，龍湖商業要對其進行存量改造并不容易。

??在柏文喜看來，龍湖商業接管世貿天階，首當其沖的問題便是定位重塑。當前CBD區域內頂  級商業已高度飽和，僑福芳草地主打藝術、國貿/SKP主打奢侈高端、THEBOX主打潮流，世貿天階必須找到差異化切口，一旦定位搖擺就會再度陷入招商撤店循環。

??同時，龍湖商業需要結合項目定位，做好租金收益與品牌級次平衡。若大幅降租吸引首店、體驗業態，短期租金回報下降，股東方能否接受利潤率波動？若堅持高租金，又面臨空置反復，需要龍湖對收益測算和品牌孵化周期有更長期耐心。

??空間改造上，世貿天階的半開放街區帶來的動線硬傷，也將造成較高的改造代價。柏文喜表示，要真正提升回游率，可能需要拆掉部分鋪面或增設跨層扶梯、空中連廊，涉及結構改動、消防審批、大拆大改，施工期間還得維持營業，難度和成本遠高于普通裝修調改。

??北京商業供給增加、消費客群習慣改變，也為世貿天階轉型帶來一絲不確定性。由于世貿天階經營不善，消費者對其品牌認知難以短時間消除，龍湖商業需要花費時間和精力，通過一系列營銷活動、品牌體驗，吸引消費者再次走進世貿天階。如何建立起消費者對新世貿天階的信任和喜愛，是龍湖商業需要考慮的問題。

??另外，在商業供給不斷增加的當下，競爭異常激烈，龍湖商業接手世貿天階后，如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，制定出具有差異化競爭優勢的改造方案，確保世貿天階在重新開業后能夠在市場競爭中占據一席之地，仍須進一步考量。

??在龍湖商業的運營操盤下，世貿天階能否從過氣地標轉化成符合當前消費需求的活力中心，答案只能由時間來揭曉。