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??兩年多時(shí)間，北京南三環(huán)成壽寺村18畝集體土地上發(fā)生了翻天覆地的變化。

??這塊地曾是F3多功能建設(shè)用地，由于眾多小商戶在此區(qū)域聚集，“臟亂差”難以管理，導(dǎo)致多年來(lái)無(wú)法建設(shè)實(shí)施。

??一則新政改變了現(xiàn)實(shí)境況。

??2017年，原國(guó)土資源部和住建部下發(fā)一份通知，通知提出要利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，確定在北京、上海、廣州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。試點(diǎn)的開展一方面是為供求緊張的城市增加住房有效供給，推進(jìn)租購(gòu)并舉；另一方面盤活農(nóng)村集體用地，農(nóng)民也將因此獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入。

??作為18個(gè)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)城市之一，2017年4月北京市委、市政府作出“2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房”的安排部署，住房租期最長(zhǎng)10年，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

??成壽寺地塊正是試點(diǎn)項(xiàng)目之一，用地性質(zhì)也因此變成了集體土地作租賃住房(F81)。項(xiàng)目由萬(wàn)科開發(fā)建設(shè)，于2018年3月立項(xiàng)。

??經(jīng)過(guò)兩年多緊張籌備和施工，成壽寺長(zhǎng)租公寓社區(qū)于今年正式入市。7月初，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者來(lái)到成壽寺長(zhǎng)租公寓社區(qū)實(shí)地探訪，一幢嶄新的長(zhǎng)租公寓大樓拔地而起，公寓已正式開業(yè)，首期房源已全部租罄。

??作為北京市第一批集體土地租賃住房項(xiàng)目，以及全國(guó)首個(gè)市場(chǎng)化入市的集體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，成壽寺集體土地租賃住房?jī)赡甓鄟?lái)進(jìn)行的嘗試和探索對(duì)于這一土地性質(zhì)下長(zhǎng)租公寓發(fā)展顯得尤為重要。

??三年試點(diǎn)

??2017年，試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以來(lái)，北京成為最先行動(dòng)的城市。

??早就深受土地供需錯(cuò)配影響的北京，顯然更早意識(shí)到了盤活農(nóng)村集體性建設(shè)用地的重要。

??2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）被原國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。2017年11月，北京市便發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，為集體土地上建租賃房鋪平道路。

??緊跟土地流轉(zhuǎn)與入市的政策風(fēng)向，北京萬(wàn)科在2018年初北京市公示首批集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項(xiàng)目之時(shí)，便出資入股成壽寺地塊；同年3月，成壽寺村集體租賃住房項(xiàng)目得到北京發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)。

??這一北京首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目，在北京城市住房史上具有里程碑意義。

??來(lái)自萬(wàn)科集團(tuán)資料顯示，該地塊土地經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬北京金城源投資管理公司（該公司前身為成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織）。村集體以村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，萬(wàn)科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營(yíng)權(quán)，村集體獲得固定租金+超額經(jīng)營(yíng)分紅。

??北京萬(wàn)科方面認(rèn)為，通過(guò)村企合作開發(fā)模式村集體可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益、享受超額經(jīng)營(yíng)分紅，萬(wàn)科可以打造精品、追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)。至于具體收益北京萬(wàn)科方面透露，“目前成壽寺項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)約6%資產(chǎn)回報(bào)率，屬于微利但可持續(xù)。”

??對(duì)于這種合作模式，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅指出，這給農(nóng)村集體土地使用、經(jīng)營(yíng)探出了一條新路子。雖然企業(yè)利潤(rùn)略有降低，但好處是在取得土地使用權(quán)時(shí)不用先花大錢，有效緩解資金壓力。

??貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，目前絕大多數(shù)村集體普遍缺乏運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)有較大訴求，開發(fā)企業(yè)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房能充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，保障項(xiàng)目順利入市運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科與村集體合作實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)具備良好的項(xiàng)目建設(shè)能力，村集體經(jīng)濟(jì)組織將擁有的集體土地作價(jià)入股，將優(yōu)勢(shì)資源聯(lián)合。

??萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、北方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)CEO劉肖也表示，利用集體土地建設(shè)租賃住房這一新模式節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。

??目前該項(xiàng)目有20平方米和30平方米兩種戶型，單套月租金為3600元(人民幣，下同)或4700元，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。

??公開信息顯示，當(dāng)前萬(wàn)科在北京已經(jīng)獲取了6個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積75萬(wàn)平方米，能夠提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來(lái)三年，北京萬(wàn)科計(jì)劃新增約7000間新增租賃住房項(xiàng)目開業(yè)。

??為增值分配制度帶來(lái)新思路

??村集體和企業(yè)合作開發(fā)的意義不止于此，在更深層次上這種方式為集體土地入市后增值分配制度完善提供了解決思路。

??北京師范大學(xué)法學(xué)院教授宋剛此前在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)就表示，后續(xù)增值分配制度是集體建設(shè)用地入市核心問(wèn)題，合理的后續(xù)增值分配制度不僅可以為征收提供解決思路（如大幅度提高征地賠償），還可以真正地保護(hù)農(nóng)民切身利益。

??朱曉紅也表示，對(duì)村集體而言從賣地到以地入伙參與到開發(fā)經(jīng)營(yíng)中去，實(shí)現(xiàn)了從一次性收入到“固定租金+經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅”的細(xì)水長(zhǎng)流收入。

??試點(diǎn)集體土地租賃房的探索與嘗試，是為了進(jìn)一步完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

??現(xiàn)在看來(lái)，成壽寺集體土地租賃房項(xiàng)目入市正是一份十分難得的寶貴經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前，包括萬(wàn)科在內(nèi)，天恒、首創(chuàng)、愿景集團(tuán)等企業(yè)均通過(guò)協(xié)議入股方式參與集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

??中指研究院中指調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽表示，住房租賃市場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)支持發(fā)展的領(lǐng)域，這個(gè)大方向始終未變。他建議，未來(lái)租賃住房類型可以更加多元化，比如加大藍(lán)領(lǐng)公寓建設(shè)、加大養(yǎng)老公寓建設(shè)等等。企業(yè)應(yīng)預(yù)防打造過(guò)多同質(zhì)化產(chǎn)品，這一方面可減小競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也能真正打造出符合市場(chǎng)需求租賃住房

??黃卉認(rèn)為，未來(lái)要拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用；要建立相應(yīng)制度規(guī)范，在集體土地租賃住房合作入市過(guò)程中建立制度和流程規(guī)范，使信息更加公開和透明；要加大對(duì)集體土地租賃住房項(xiàng)目的融資支持，拓寬融資渠道，支持項(xiàng)目建設(shè)。

??黃卉提醒說(shuō)，雖然在政策鼓勵(lì)下大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了集體土地及自持性地塊用以發(fā)展政策性租賃住房項(xiàng)目，但項(xiàng)目未來(lái)仍然面臨高投入低收益以及沒有大型租賃社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等實(shí)際問(wèn)題。未來(lái)集體土地租賃住房項(xiàng)目的商業(yè)模式及持有運(yùn)營(yíng)方式還需要企業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步探索和優(yōu)化。

??宋剛提出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，必然要求相應(yīng)地調(diào)整農(nóng)村土地征收制度，否則很難做到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地真正的入市。今后的難點(diǎn)是如何協(xié)調(diào)農(nóng)村土地征收與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市的關(guān)系 。可以預(yù)測(cè)，對(duì)集體土地的征收將逐漸壓縮，甚至在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地領(lǐng)域取消征收。